Haïfa : un 2-pièces avec une immense terrasse vendu 1,55 million de NIS

Un appartement de 2 pièces d'une superficie de 40 mètres carrés de taxe foncière (43 mètres carrés enregistrés au Tabu), situé au 24 de la rue Elchanan à Haïfa, a été vendu pour 1,55 million de NIS. La particularité de ce bien réside dans son immense terrasse de 63 mètres carrés. De plus, la chambre à coucher de l'appartement fait également office de pièce sécurisée renforcée (mamad).

Le marché des appartements de 2 pièces à Haïfa

Les appartements de 2 pièces à Haïfa constituent un marché extrêmement diversifié avec une large palette de prix, à l'image des tendances générales de l'immobilier urbain. Depuis le début de l'année 2026, l'administration fiscale a enregistré plus de 200 transactions portant sur ce type de biens, dont la grande majorité sont des logements anciens.

Les biens les moins chers de cette catégorie se trouvent principalement à Hadar HaCarmel et dans le centre-ville (Ir HaTachtit). La plupart ont été construits dans les années 1950, leur état d'entretien est médiocre et leurs prix débutent à 350 000 NIS. Sur le mont Carmel, les prix sont multipliés par trois ou quatre, en particulier pour les logements situés le long des grands axes et des emplacements centraux tels que les boulevards Horev et Moria, ainsi qu'à proximité du centre du Carmel et du quartier d'Ahuza, où des appartements anciens ont été acquis entre 1,6 million et 2 millions de NIS.

Selon les estimations, ces prix élevés s'expliquent par le potentiel de conversion de ces biens en cliniques ou en commerces. En revanche, les appartements neufs de cette taille se vendent entre 1 million et 1,7 million de NIS, selon l'emplacement exact.

Contexte du projet et architecture

Cette transaction place l'appartement analysé dans la tranche supérieure des prix pour les petits logements de la ville. Le projet est situé dans le centre du Carmel, à proximité du carrefour avec la rue Wedgwood, un axe majeur reliant le centre du Carmel à Hadar HaCarmel.

Le projet a été initié par la société Paibish Building and Development à la fin des années 1990, impliquant la démolition d'une maison ancienne et la construction d'un immeuble de six étages comprenant 11 logements. Les dossiers de construction indiquent que le permis de construire a été délivré en 1998 et que le certificat de conformité a été obtenu en 2002. À un certain stade, le projet a été cédé à la société B. Na. Building and Investments.

Il apparaît que la topographie abrupte du terrain et sa façade étroite sur rue ont contraint le promoteur à concevoir un bâtiment en gradins, doté d'une composition et d'un aménagement atypiques pour l'époque. Cela se traduit par deux caractéristiques principales. Premièrement, la taille des logements : la plupart des unités sont de petites dimensions, affichant une surface enregistrée de 43 à 50 mètres carrés, seuls les derniers étages accueillant des duplex de 78 mètres carrés.

Deuxièmement, l'absence de penthouses. Alors que dans un schéma classique, les duplex devraient bénéficier de grandes terrasses faisant office de penthouses, ce sont ici les deux appartements situés au troisième étage qui disposent des plus vastes terrasses. Par ailleurs, l'appartement avec jardin est situé au deuxième étage et dispose d'une cour d'un quart de dunam.

Transactions récentes et analyse des prix

Trois transactions ont récemment eu lieu dans l'immeuble, la plus récente étant celle qui fait l'objet de cette analyse. Lors des deux autres transactions conclues au second semestre de l'année dernière, l'un des duplex a été vendu pour 1,65 million de NIS et un appartement de 57 mètres carrés pour 1,56 million de NIS.

La question fondamentale que soulève cette transaction est de savoir qui a besoin d'un appartement aussi exigu doté d'une terrasse aussi démesurée. Les analystes estiment que la demande est restreinte, la plupart des acheteurs se contentant d'une terrasse représentant le tiers de cette surface et refusant de payer un supplément élevé pour le reste.

Les calculs montrent que le prix équivalent au mètre carré — intégrant la surface de la terrasse — atteint environ 25 000 NIS. Une comparaison avec une transaction réalisée il y a environ un an à l'étage supérieur pour un appartement de 3 pièces plus grand de 17 mètres carrés révèle que la valeur de la grande terrasse de l'appartement analysé équivaut presque au coût de la pièce supplémentaire à l'étage, où les prix s'élevaient à environ 26 000 NIS par mètre carré.

À l'inverse, si le duplex a affiché le prix absolu le plus élevé parmi ces trois transactions, son coût au mètre carré s'est avéré plus faible, soit environ 21 000 NIS. Cela illustre une fois de plus que les duplex constituent un produit peu prisé en Israël. Le prix de cet appartement est-il raisonnable ? Les experts estiment que oui, compte tenu de l'emplacement de l'immeuble, des transactions antérieures, des prix pratiqués dans la ville et du fait que la terrasse représente environ 30 % du prix total.

Point de vue de l'expert

« Il s'agit d'une transaction intéressante en raison de l'offre relativement restreinte de petits appartements offrant un espace de vie réduit combiné à une vaste terrasse, ce qui confère au bien une valeur ajoutée et élargit considérablement ses possibilités d'utilisation et de réception », souligne l'expert immobilier Avi Avni.

« Ce type de bien peut convenir tout particulièrement aux célibataires et aux couples recherchant un logement dans un secteur prisé sans avoir besoin d'une grande surface habitable, tout en accordant de l'importance à un espace extérieur significatif. De plus, ils peuvent attirer des investisseurs à la recherche d'un petit actif dans un quartier recherché, ainsi qu'une population âgée désireuse d'un appartement compact et facile d'entretien sans renoncer à un espace extérieur.

« L'analyse de cette transaction dégage une valeur d'environ 25 000 NIS par mètre carré équivalent, ce qui, selon mon estimation, reflète une valorisation raisonnable au vu de l'emplacement du bien, de son type et de ses caractéristiques uniques. »