Est-il rentable d'acheter un appartement occupé auprès d'un séquestre ?

Un appartement est proposé à la vente pour moins de la moitié de sa valeur marchande. Sur le papier, cela ressemble à une opportunité rare, mais il y a un détail qui change toute la donne : l'acheteur reçoit la propriété, tandis que les anciens propriétaires continuent de résider dans le bien en tant que locataires protégés. Il achète un appartement aujourd'hui, mais ne sait pas quand il pourra en prendre possession.

De telles situations peuvent survenir dans le cadre de procédures d'exécution forcée ouvertes en raison de dettes envers les autorités locales ou d'autres créanciers, contrairement à la réalisation d'une hypothèque. Lorsqu'il s'agit de l'appartement résidentiel du débiteur, sa vente nécessite de prendre en compte un lieu de résidence raisonnable ou des dispositions alternatives pour le débiteur et les membres de sa famille. En pratique, il est généralement convenu que le débiteur restera dans l'appartement en tant que locataire protégé. Un tel accord apporte une réponse immédiate aux besoins en logement et permet de faire avancer la vente relativement rapidement, mais l'appartement est vendu comme étant occupé.

Un locataire protégé ne peut être expulsé que si certaines conditions établies par la loi sont remplies, et par conséquent, en pratique, il peut rester dans le bien pendant de nombreuses années. Dans les cas appropriés, la valeur de la propriété d'un appartement occupé peut représenter environ 35 %–50 % de la valeur de la propriété d'un appartement libre de toute personne et de tout objet. Ce n'est pas une remise gratuite. L'écart reflète principalement l'incertitude quant au moment où l'appartement sera libéré, ainsi que les limitations sur l'utilisation du bien jusqu'à cette date.

Un acheteur examinant une telle transaction tente d'estimer la période d'attente. Entre autres choses, il prend en compte l'âge du locataire, sa situation personnelle et familiale, l'identité d'autres titulaires de droits éventuels et la chance de parvenir à un accord sur l'expulsion à l'avenir. Cependant, il n'est absolument pas conseillé de baser une transaction sur l'hypothèse que l'appartement sera libéré à une certaine date. C'est un scénario possible qui n'est pas garanti.

Le loyer est déterminant. Les données qui peuvent changer l'économie de la transaction sont le montant du loyer. Beaucoup supposent qu'un locataire protégé paie nécessairement une somme très faible. Cependant, le loyer bas que nous connaissons des anciens appartements protégés est en grande partie le résultat d'un processus historique : un loyer qui était réaliste par le passé s'est érodé au fil des décennies et s'est éloigné des prix du marché.

Dans l'un des cas où je représentais un acheteur d'un appartement auprès d'un séquestre, les anciens propriétaires de l'appartement continuaient d'y vivre en tant que locataires protégés. J'ai soutenu qu'ils devaient payer un loyer réaliste, car il n'y a aucune justification à appliquer à un bail protégé créé dans le cadre de la vente l'érosion historique qui caractérisait les anciens contrats de location protégés. Le tribunal a accepté ma position et a statué que les locataires paieraient un loyer réaliste.

Une telle décision a deux conséquences pour l'acheteur. Premièrement, elle peut fournir un revenu plus important pendant la période où l'appartement reste occupé. Deuxièmement, lorsque le coût de la vie se rapproche du loyer accepté sur le marché, l'incitation économique à rester dans le bien diminue, et le locataire peut être plus disposé à parvenir à un accord sur son expulsion. Il n'y a aucune garantie d'expulsion rapide, mais c'est un facteur clé dans l'évaluation de la rentabilité.

Avant d'acheter un appartement auprès d'un séquestre, il faut répondre à quatre questions :

1. Quelle est la valeur réelle de l'appartement lorsqu'il est vacant, et quel est le taux de remise qui reflète le risque ?

2. Quel est exactement le statut de l'occupant et qui peut continuer à occuper l'appartement ?

3. Comment le loyer est-il déterminé, et existe-t-il une possibilité d'exiger un loyer réaliste ?

4. L'acheteur est-il capable d'attendre des années sans avoir besoin de l'appartement pour sa propre résidence ou pour sa vente ?

La transaction peut convenir à un investisseur avec un horizon à long terme qui achète avec une forte remise, peut supporter l'incertitude et estime de manière conservatrice le revenu pendant la période de détention. En revanche, si la rentabilité dépend d'une expulsion rapide, si le statut du locataire n'est pas clair, ou si le loyer attendu est faible et ne compense pas l'attente, le prix bas peut s'avérer coûteux rétrospectivement. Lors de l'achat d'un appartement occupé auprès d'un séquestre, il ne suffit pas de demander combien vaut l'appartement. Il faut demander ce que vaut le droit de le recevoir à l'avenir, après une période d'une durée inconnue. Ce n'est que lorsque le prix, le loyer et le risque s'alignent les uns avec les autres que la remise peut se transformer en opportunité.