« Dans un projet en première ligne du parc Yarkon, il y a une négociation pour un penthouse à 100 000 shekels par mètre carré »

Malgré le ralentissement du secteur de l'immobilier résidentiel en général et du marché du renouvellement urbain en particulier, surtout dans les zones à forte demande, les organismes institutionnels continuent d'injecter des capitaux dans les entreprises engagées dans des projets de « Pinui-Binui » (évacuation et construction). Récemment, la compagnie d'assurance Menora Mivtachim a accordé à la société privée de renouvellement urbain Eco City une ligne de crédit de 200 millions de shekels, dans le cadre d'un accord qui s'ajoute à une série de transactions effectuées par des organismes institutionnels dans le domaine. CBS : Le taux de ménages prévoyant d'acheter un appartement a été réduit de plus de moitié.

Du point de vue d'Ili Bar, co-PDG de l'entreprise, il s'agit de plus qu'une simple opération de financement ponctuelle. Dans une interview accordée à « Mamon », il explique pourquoi, selon lui, un fossé s'est creusé entre les entreprises qui peinent à vendre et celles qui continuent à conclure des affaires, pourquoi il estime que les baisses des prix des appartements ne sont pas généralisées, et il met même en garde : « Moins de projets sont lancés aujourd'hui, et cela nous reviendra comme un boomerang ».

Eco City, qui opère principalement à Tel-Aviv, est contrôlée par le fonds Reality, et à ses côtés, Poalim Equity ainsi que les associés gérants Ili Bar et Dudu Reshef détiennent des parts dans l'entreprise. Le mois dernier, la société a finalisé l'acquisition d'une entreprise de construction dotée d'une classification d'entrepreneur illimitée G5, une démarche visant à étendre ses capacités d'exécution indépendantes.

« La décision de Menora intervient précisément à un moment complexe pour le marché », déclare Bar, « elle est basée sur les performances que nous avons démontrées et sur la compréhension qu'il existe un fossé entre les titres des journaux et ce qui se passe réellement. Les titres présentent parfois une image unidimensionnelle, mais quand on zoome, on voit que le marché est beaucoup plus complexe ». Selon lui, les grandes entreprises acquièrent des projets, concluent des partenariats, et les petites entreprises fusionnent ou sont rachetées. Les institutionnels reconnaissent que les grandes entreprises de renouvellement urbain deviennent des acteurs clés du marché du logement, et recherchent des entreprises qui savent gérer toute la chaîne de valeur — de la planification à l'exécution, en passant par le marketing et les ventes.

Derrière cette transaction se trouvent également les chiffres de l'entreprise : Eco City rapporte qu'au premier semestre 2026, son volume de ventes a augmenté de plus de 30 % par rapport à la même période de l'année précédente, alors que certaines entreprises du secteur ont signalé un ralentissement des ventes. Aujourd'hui, elle exécute 12 projets, et au cours du prochain semestre, elle devrait commencer l'exécution de cinq autres. Selon Bar, l'explication réside dans le fait que le marché du logement à Tel-Aviv se divise de plus en plus entre différentes entreprises.

« La plupart des acheteurs dans le centre de Tel-Aviv sont des gens qui achètent pour y vivre, pas des investisseurs. Pendant trois ans et demi, ils sont restés sur la touche et ont reporté leurs décisions, mais il arrive un stade où l'on ne peut plus attendre. Les gens reviennent pour conclure des affaires, mais ils sont beaucoup plus sélectifs ». Selon lui, contrairement à l'idée reçue selon laquelle le prix est le paramètre central, les acheteurs accordent aujourd'hui un poids plus important à la qualité de la planification et à la capacité d'exécution du promoteur. « Il y a beaucoup plus d'offre aujourd'hui, et donc les gens choisissent le produit qu'ils jugent de meilleure qualité. Le prix au mètre carré n'est pas tout. Tout comme chaque voiture avec quatre roues et un moteur n'est pas la même voiture, chaque appartement n'est pas identique à un autre ».

« Tout le marché ne baisse pas »

Ces derniers mois, les indices du Bureau central des statistiques (CBS) indiquent une baisse des prix des appartements, mais Bar estime que la situation est plus complexe. « Je vois des baisses de prix chez certains acteurs, mais pas partout », dit-il. « Il y a aussi des projets où il n'y a aucune baisse, et dans des emplacements spéciaux, nous voyons même des hausses ». Selon lui, dans un projet en première ligne du parc Yarkon, par exemple, nous négocions actuellement un penthouse au prix d'environ 100 000 shekels par mètre carré — un prix que nous n'avions pas vu même dans les meilleures années. Une différenciation se crée entre les acteurs. Il y a des entreprises qui sont contraintes de baisser les prix, et d'autres qui parviennent à continuer à vendre même à des prix plus élevés.

Récemment, ajoute-t-il, l'entreprise a vendu un appartement penthouse dans le projet Tzaitlin dans la « ville sans interruption » pour une somme d'environ 85 000 shekels par mètre carré à un couple de travailleurs de la high-tech de moins de 40 ans. Ces derniers temps, l'entreprise s'est étendue en dehors de Tel-Aviv et promeut des projets à Kiryat Motzkin, Hadera, Ramat Gan et Bat Yam. Selon Bar, l'entreprise a identifié des autorités locales où il existe une réelle volonté de promouvoir le renouvellement urbain.

Cependant, il admet que l'un des principaux défis aujourd'hui est de promouvoir le renouvellement urbain en dehors des zones à forte demande. « Nous comprenons tous que le renouvellement urbain en périphérie est un objectif national », dit-il. « Mais les entreprises ne peuvent exécuter que les projets qui sont économiquement viables. Les subventions peuvent beaucoup aider. D'un autre côté, le modèle du terrain complémentaire s'est avéré moins efficace. En fin de compte, trop de projets restent bloqués en raison des écarts de prix entre l'État et les promoteurs ».

Parallèlement, il critique également certains comités locaux de planification et de construction, qui, selon lui, continuent d'approuver des projets avec une rentabilité marginale. « Il n'y a aucune raison pour que chaque projet soit lancé « à la limite ». Lorsqu'il n'y a pas assez de marge de sécurité, un petit changement sur le marché suffit pour que le projet ne soit plus économiquement viable. C'est exactement ce que nous voyons aujourd'hui — il y a pas mal de plans qui ont été approuvés, mais qui restent simplement sur l'étagère et se dessèchent ». Selon lui, ce phénomène lui-même pourrait affecter le marché dans les années à venir. « Nous voyons déjà moins de projets en phase d'exécution. S'il y a moins de mises en chantier et moins de nouveaux appartements arrivant sur le marché, l'offre finira par diminuer et la pression sur les prix reviendra. Les gens continuent d'acheter des appartements même dans une période complexe, et donc arrêter les projets aujourd'hui pourrait se transformer en pénurie demain ».