Azrieli : La croissance des centres de données a ralenti, et le shekel fort a pesé sur les résultats

Un ralentissement du rythme de croissance des centres de données, parallèlement à l'impact du renforcement du shekel et à l'effet continu du départ de Meta de ses bureaux dans la tour Azrieli Sarona, ont compensé l'amélioration des performances des centres commerciaux et ont pesé sur les résultats du groupe Azrieli au deuxième trimestre. C'est le troisième trimestre consécutif où les performances du géant de l'immobilier de rendement restent relativement faibles par rapport à la période précédente.

Néanmoins, Azrieli s'attend à une nouvelle accélération dans le secteur des centres de données, qui était jusqu'à récemment l'un de ses principaux moteurs de croissance. Cela fait suite à une série d'accords qu'elle a signés, dont certains devraient commencer à générer des revenus dès la fin de l'année.

Après que le NOI (revenu opérationnel net) d'Azrieli ait chuté de 1 % au premier trimestre 2026 par rapport au même trimestre de l'année précédente, il a augmenté de 0,5 % au deuxième trimestre pour atteindre 651 millions de shekels. Le FFO, l'indicateur accepté pour examiner le flux de trésorerie opérationnel des sociétés immobilières de rendement, est resté inchangé à 426 millions de shekels. Hors bénéfices liés à l'occupation des résidences pour personnes âgées du réseau Palace, le FFO a chuté de 1 % à 411 millions de shekels.

La faiblesse provient principalement de l'activité des centres de données et des bureaux, ce qui a compensé l'amélioration dans les centres commerciaux. Dans les centres de données, après une croissance à un rythme élevé de fin 2024 à fin 2025 suite à la mise en service du campus TikTok, un ralentissement a été enregistré. Le taux de croissance du NOI, qui atteignait à un moment donné des taux à trois chiffres, est tombé à 8 % au dernier trimestre 2025 et est devenu négatif au cours des deux premiers trimestres de 2026. Au deuxième trimestre, le NOI dans le secteur a chuté de 10 % par rapport au même trimestre de l'année précédente pour s'établir à 103 millions de shekels. En neutralisant l'impact des taux de change, une augmentation de 3 % a été enregistrée.

Azrieli mise sur le fait que ce ralentissement n'est que temporaire. En décembre, la société a signé un accord pour la construction et l'exploitation d'installations d'une capacité de 80 mégawatts, qui devraient générer un NOI annuel d'environ 440 millions de shekels. Les premières étapes du projet devraient commencer à fonctionner en mars 2027. Green Mountain, la branche centres de données d'Azrieli, a également signé des accords pour fournir des services d'une capacité totale de 56 mégawatts à partir d'une installation en Allemagne, dont les premières étapes devraient commencer à fonctionner cette année. Ce mois-ci, la société a conclu deux accords supplémentaires à Londres et en Norvège, qui devraient ajouter ensemble un NOI annuel moyen d'environ 125 millions de shekels.

Au total, la société détient des contrats signés pour fournir des services de centre de données d'une capacité de 275 mégawatts, dont 147 mégawatts génèrent déjà des revenus. À pleine exploitation, les contrats devraient générer un NOI annuel total d'environ un milliard de shekels — soit plus du double du NOI généré par l'activité en 2025.

Les locataires des centres commerciaux d'Azrieli ont bénéficié d'un bond de 8,3 % de leurs revenus au cours du trimestre. Dans le contexte de l'augmentation des revenus, le NOI des centres commerciaux a augmenté de 9 % à 261 millions de shekels. Dans l'activité de bureaux, le NOI s'est élevé à 230 millions de shekels, soit une baisse de 4 % par rapport au même trimestre de l'année précédente. Le déclin est attribué à Meta, qui a quitté des bureaux couvrant 33 000 mètres carrés dans la tour Azrieli Sarona. Hors indemnité de 14 millions de shekels versée l'année dernière, le NOI provenant de la location de bureaux n'a augmenté que de 2 %.

En fin de compte, le bénéfice net a chuté de 52 % pour s'établir à 155 millions de shekels, contre 320 millions de shekels au même trimestre de l'année précédente. La baisse est due à des réévaluations négatives dans les centres commerciaux, aux investissements dans le projet de la société à Modiin, à la suppression de surfaces locatives dans le centre commercial Azrieli Tel-Aviv en raison des travaux de raccordement au projet « Spirale », ainsi qu'à une augmentation des frais de financement. Azrieli est cotée avec une valeur de 48,5 milliards de shekels.