Appartements au Pirée : les investisseurs immobiliers israéliens trouvent une nouvelle cible en Grèce

Après des années où les investisseurs immobiliers israéliens, ayant choisi de placer leur argent sur le marché du logement en Grèce, se sont concentrés principalement sur les quartiers du centre d'Athènes, les entreprises opérant sur le marché grec commencent à marquer une nouvelle destination : Le Pirée. Les promoteurs israéliens qui connaissent bien l'endroit estiment qu'il pourrait s'agir de l'une des zones qui attirera le plus d'investisseurs dans les années à venir. La ville portuaire, qui a longtemps été perçue principalement comme une station de transit sur la route des îles grecques, subit des processus de renouvellement et de développement et attire des investissements grâce à une combinaison de tourisme, d'activité portuaire, d'institutions académiques, d'amélioration des transports et de prix qui sont encore en partie inférieurs à ceux de la capitale grecque.

Ces données en feront-elles vraiment le prochain succès ? Il est trop tôt pour le dire, mais sur le terrain, comme mentionné, on commence déjà à voir la direction. Un voyage de journalistes organisé par la société immobilière israélienne Palmo à Athènes et au Pirée le mois dernier a illustré le changement dans les centres d'intérêt. Parallèlement à une visite de projets dans des quartiers d'Athènes déjà familiers aux investisseurs israéliens, tels que Kypseli et Nea Chalkidona, l'entreprise a présenté des bâtiments qu'elle a achetés dans le centre du Pirée et un nouveau projet résidentiel qu'elle promeut dans la ville.

« Le Pirée devient un pôle d'investissement majeur, et pas seulement pour les Israéliens », déclare Peleg Yariv, PDG et copropriétaire de Palmo. Selon lui, trois principaux moteurs de demande opèrent actuellement dans la ville : « Le premier est le tourisme et les croisières. Il y a des touristes qui viennent spécifiquement au Pirée à cause du port, des restaurants et du shopping, et il y a des touristes qui commencent ou terminent une croisière là-bas et restent pour une nuit ou deux. Le deuxième moteur est l'université et les collèges, et le troisième est le port, le commerce et l'emploi ». L'entreprise estime que la combinaison des trois moteurs crée une demande de la part de plusieurs publics : étudiants, personnel des compagnies maritimes et commerciales, touristes et résidents locaux. L'université publique compte plus de 10 000 étudiants, et à ses côtés, des collèges britanniques opèrent également dans la ville. L'activité de croisière comprend environ 1,85 million de passagers par an, dont plus d'un million sont des passagers qui commencent ou terminent la croisière au Pirée et ne font pas que passer par le port.

Logement au lieu de bureaux

Le Pirée est actuellement relié directement au centre d'Athènes et à l'aéroport par le métro. Parallèlement au port commercial, des marinas, des centres commerciaux et des rues commerçantes y opèrent, et dans certaines zones, des projets de conversion d'immeubles de bureaux et d'anciennes structures en petits appartements progressent. Le mois dernier, par exemple, les travaux ont commencé sur la conversion de l'historique usine de tabac Keranis en un complexe résidentiel et commercial d'environ 29 900 m², qui comprendra 408 unités de logement. Le projet est l'une des nombreuses grandes entreprises qui changent le visage de la ville ces dernières années. Au début du mois, des progrès ont été signalés dans l'appel d'offres pour convertir un bâtiment de l'assurance nationale grecque, en face de la gare ferroviaire du Pirée, en hôtel.

L'un des projets promus par Palmo est PORTA Piraeus dans le centre-ville. Le bâtiment est situé à environ 180 mètres d'une station de métro, à environ 250 mètres de la prestigieuse marina de Zea et à environ 600 mètres de l'université. Le projet comprend de petits appartements, certains de moins de 25 m², ainsi que des appartements en duplex, et des espaces communs tels qu'une salle de sport, une buanderie, un salon et une salle de réunion. L'entreprise raconte que l'un des bâtiments qu'ils ont achetés dans la ville a été acheté à l'Église orthodoxe grecque lors d'un appel d'offres organisé avec un préavis particulièrement court.

Selon Yariv, « l'entreprise essaie de localiser des propriétés avant qu'elles n'atteignent une large commercialisation. Nous essayons d'acheter des propriétés hors marché. Une fois qu'une propriété entre sur le marché et qu'ils commencent à recevoir des offres pour elle, le prix augmente et cela devient moins une opportunité. Par conséquent, nous achetons auprès des banques, lors d'appels d'offres de l'église ou par l'intermédiaire de courtiers avant que la propriété ne soit publiée ». Cependant, le fait même qu'une propriété soit vendue hors marché ne garantit pas qu'il s'agit d'une bonne affaire. L'achat de vieux bâtiments et leur conversion en logements nécessitent des vérifications techniques et juridiques, l'examen des infractions à la construction, des changements de zonage et l'obtention de permis. Cela peut allonger les délais et augmenter les coûts.

Appartement à partir de 90 000 euros

L'une des principales raisons pour lesquelles la Grèce attire les Israéliens est le seuil d'entrée relativement bas par rapport au marché du logement en Israël. Selon Yariv, dans certains projets à Athènes, on peut encore trouver des appartements dont le prix commence à environ 90 000 euros, bien que le prix varie considérablement selon le quartier, l'état de la propriété, sa taille et le type de projet. Dans le projet de l'entreprise dans le quartier de Kypseli à Athènes, destiné principalement à la location aux étudiants, un appartement de deux pièces a été présenté, acheté pour environ 170 000 euros et loué, selon l'entreprise, pour environ 800 euros par mois. Les appartements plus petits du projet sont loués pour environ 650 euros.

« Nos principaux ancrages sont le tourisme et les étudiants », explique Yariv. « Lorsque nous recherchons des bâtiments destinés à la location à court terme, nous voulons être là où il y a des touristes, des marques de mode et des restaurants. Dans les projets de location à long terme, nous recherchons la proximité des universités ». Selon lui, la demande de nouveaux appartements est particulièrement marquée sur fond de parc immobilier ancien. « Dans la plupart des quartiers, le renouvellement urbain n'a pas encore été réalisé. Lorsqu'un nouveau bâtiment arrive, les gens sont prêts à vivre dans un appartement plus petit et à payer un peu plus par m². Nous avons des listes d'attente pour les nouveaux bâtiments destinés à la location à long terme ».

La hausse des prix s'est modérée

Selon les données de la Banque de Grèce, qui publie trimestriellement l'indice des prix des appartements dans le pays, les prix des appartements ont continué d'augmenter cette année également, mais le rythme de la hausse des prix s'est modéré — un chiffre indiquant que le marché est toujours en croissance mais n'est plus au rythme des augmentations enregistrées dans les premières années après la crise. Ainsi, alors qu'en 2024 les prix ont augmenté en moyenne de 9,1 % et qu'en 2025 ils ont grimpé de 8,1 %, au premier trimestre 2026 une augmentation annuelle de 5,7 % a été enregistrée, et à Athènes le taux d'augmentation était de 5,2 %.

Comme beaucoup d'entreprises opérant dans le domaine, Palmo présente également des prévisions de rendement aux investisseurs. Selon l'entreprise, le rendement attendu en location à long terme est d'environ 5 % à 5,5 %, tandis qu'en location à court terme il peut atteindre 8 % à 10 %, selon le taux d'occupation dans les zones touristiques. Mais la location aux touristes implique une plus grande volatilité, des frais de gestion, de nettoyage et d'entretien, et le risque de périodes où l'appartement n'est pas occupé, et cela doit être pris en compte.

« En location à court terme, il y a des mois avec 90 % d'occupation et des mois avec 40 % », déclare Yariv. « Le potentiel peut être plus élevé, mais ce n'est pas un revenu fixe. En location à long terme, le rendement est généralement plus faible, mais il est plus stable ». Selon lui, l'entreprise ne garantit pas de rendement : « Celui qui garantit un rendement devrait quitter la pièce et fuir. Parfois, ils vendent l'appartement à un prix plus élevé et paient à l'investisseur le « rendement garanti » avec son propre argent. Nous présentons un plan d'affaires, mais nous ne garantissons pas de résultat ».

La réglementation limite également la possibilité d'utiliser chaque propriété comme appartement de vacances. La loi grecque limite la location à court terme des propriétés achetées dans le cadre de certains parcours de « Golden Visa », en partie en raison de la pénurie d'appartements pour les résidents locaux. Par conséquent, les investisseurs ne peuvent pas supposer automatiquement qu'ils pourront inscrire l'appartement sur des plateformes telles qu'Airbnb. La violation de l'interdiction peut entraîner des amendes et l'annulation du permis de séjour.

Par le passé, il était possible d'obtenir un « Golden Visa » en Grèce en achetant une propriété pour 250 000 euros. Ces dernières années, les montants ont été augmentés, et aujourd'hui un investissement de 800 000 euros est requis dans la région de l'Attique, qui comprend Athènes et Le Pirée, et dans d'autres zones recherchées. Cependant, un parcours de 250 000 euros subsiste pour les propriétés commerciales ou industrielles qui ont été légalement converties en logements et pour les bâtiments à préserver qui ont subi une restauration. Ce parcours est devenu particulièrement pertinent au Pirée, où il existe d'anciens immeubles de bureaux et commerciaux. Il permet aux investisseurs d'obtenir la résidence pour un montant inférieur au seuil régional, mais la transaction est beaucoup plus complexe que l'achat d'un appartement existant. Elle nécessite de s'assurer que l'usage commercial est enregistré légalement, que la conversion a été approuvée et que tous les permis et plans sont conformes à la loi.

Risques liés à l'achat d'une propriété

Parallèlement au potentiel, Yariv souligne la bureaucratie grecque et les délais comme les principaux risques liés à l'achat d'une propriété au Pirée en particulier et à Athènes en général. « Quiconque veut commencer à acheter un appartement ici seul doit comprendre que c'est un film : il y a des documents, de la bureaucratie, des infractions à la construction et des vérifications. Il faut travailler dessus », dit-il. Selon lui, le problème principal dans les projets de développement est la possibilité de retards dans la livraison. En Grèce, il n'existe pas de mécanisme de compensation identique à celui établi dans la loi israélienne sur la vente, il faut donc vérifier ce que détermine le contrat d'achat. Palmo, affirme-t-il, inclut une clause de compensation dans ses accords avec ses clients en cas de retard. « Le risque est le facteur temps. Si une personne reçoit l'appartement après un an ou après deux ans, c'est critique pour elle ».

La recommandation, par conséquent, pour les investisseurs est de vérifier les antécédents de l'entreprise avec laquelle ils traitent, de parler aux clients qui ont déjà reçu des propriétés et de s'assurer que l'entreprise dispose d'une équipe et d'un bureau locaux. Au-delà de cela, il faut prendre en compte les taxes d'achat et sur le revenu, les frais de gestion, les frais d'avocat et de notaire, la rénovation et l'ameublement, les périodes sans locataire et le risque de change. Dans certains projets, Palmo coopère avec une entreprise grecque de planification et d'exécution, qui gère la planification et l'exécution par l'intermédiaire d'une équipe locale d'architectes et d'ingénieurs. L'entreprise affirme que l'avantage du modèle est la concentration de toutes les étapes du projet sous un même toit, dans le but de réduire les retards et de maintenir la qualité d'exécution. D'un autre côté, comme dans tout projet de développement, le succès de l'entreprise dépend également du respect des délais, de l'obtention des permis et de la conduite des autorités locales.

« Nous employons des architectes, des ingénieurs et des designers d'intérieur au sein de l'entreprise, pour fournir une réponse complète en un seul endroit », a déclaré le fondateur de l'entreprise, Spyros Paxis, lors de la visite. Selon lui, « la Grèce est l'un des pays les plus sûrs d'Europe pour les investissements immobiliers, et la demande repose non seulement sur les investisseurs étrangers mais aussi sur le marché local ».

Forte demande depuis la guerre

« Depuis les événements du 7 octobre, le nombre d'Israéliens intéressés par l'achat d'une propriété en Grèce a augmenté — non seulement comme investissement, mais aussi dans le cadre de la diversification des actifs et de la création d'un plan d'urgence », déclare Yariv. Selon lui, bien que dans les premières semaines de la guerre l'activité ait ralenti, une vague de demandes a été enregistrée par la suite. « Les gens ont compris qu'ils veulent prendre soin de leur avenir économique et diversifier leurs investissements dans une réalité complexe ». Selon les données de l'entreprise, lors de la dernière campagne contre l'Iran, environ 50 appartements ont été vendus via des réunions Zoom.

Le Pirée peut offrir un port international, un métro, une université et des prix accessibles par rapport à Israël, mais ce n'est pas un monolithe : une distance de quelques rues peut séparer une zone recherchée près de la marina ou du métro d'une rue plus faible. Par conséquent, même lorsque le prix semble particulièrement bas, la question centrale reste la même que dans tout investissement immobilier : qui louera l'appartement, à quel prix et combien cela coûtera-t-il à l'investisseur d'atteindre le revenu qui lui a été présenté. La transition du centre familier de la capitale vers la ville portuaire nécessite une vérification minutieuse de la rue, du type de propriété et du public de locataires — et surtout de distinguer les données de marché établies des prévisions marketing. Alors, la ville deviendra-t-elle la prochaine destination d'investissement des Israéliens ? Cela sera déterminé non seulement par les prix, mais aussi par sa capacité à continuer d'attirer des résidents, des étudiants et des touristes — et surtout de prouver que la demande présentée par les entreprises sur le terrain est effectivement maintenue dans le temps.

• L'auteure était l'invitée de la société Palmo au Pirée.