Vous avez 500 000 shekels : un appartement d'investissement ou un portefeuille d'actions ?

L'une des questions qui se pose lorsque l'on dispose de fonds propres pour investir est de savoir ce qui est préférable : acheter un bien immobilier ou investir dans des actions. Un appartement d'investissement peut générer des loyers et une plus-value, mais nécessite un capital élevé, de l'entretien et une fiscalité. Un portefeuille d'actions est plus liquide et diversifié, et il est également soumis à l'impôt sur les bénéfices.

Prenons l'exemple d'un appartement qui coûte 1,5 million de shekels et dont le loyer est de 4 500 shekels par mois. Le rendement brut est d'environ 3,6 %, mais après déduction des dépenses, il est plus faible. Un portefeuille d'actions peut générer un rendement plus élevé sur le long terme, d'environ 6,5 % à 7,5 % par an, mais la volatilité est élevée et il existe une taxe de 25 %. Pour un investissement dans un appartement supplémentaire, il existe une taxe sur les loyers, mais jusqu'à un montant d'environ 5 600 shekels, il existe une exonération. La taxe sur les loyers au-delà de l'exonération est particulièrement faible, car on peut choisir un régime fiscal de 10 % sur le revenu. L'État encourage les revenus locatifs et pénalise l'investissement sur le marché des capitaux.

Le choix entre les deux alternatives dépend de la préférence pour le risque, de la capacité à gérer un bien immobilier et de l'appréciation attendue du bien. Si l'appartement prend environ 2 % à 3 % de valeur en un an, ce qui est inférieur à la moyenne à long terme d'environ 4 % par an, on atteint un rendement d'environ 6 % avant dépenses et impôts. Il s'agit d'un rendement brut, et ce qui reste en pratique dépend des dépenses qui le réduisent. Il existe une taxe sur la plus-value lors de la vente s'il s'agit d'un deuxième appartement, mais avec une planification fiscale appropriée, on peut souvent obtenir une exonération. Si l'investissement est financé par un prêt hypothécaire, le rendement sur fonds propres est plus élevé.

Sur le marché des capitaux, les rendements ont été beaucoup plus élevés ces dernières années, mais sur plusieurs décennies, les rendements atteignent en moyenne environ 7,5 % et, après impôts, il reste moins de 6 %. Ces investissements sont très proches en termes de rendement, mais très différents par nature. L'exemple de 1,5 million de shekels est loin du prix moyen d'un appartement en Israël, qui s'élève à 2,435 millions, donc l'écart nécessite plus de fonds propres ou un effet de levier. Au cours de la dernière année, l'indice des prix des appartements a baissé de 1,5 % et les loyers ont augmenté de 3,2 %, ce qui signifie que le rendement brut s'est amélioré dans les deux sens précisément au moment où la valeur de l'actif s'est érodée.

500 000 shekels ne permettent pas d'acheter l'appartement de l'exemple, le calcul inclut donc un prêt hypothécaire d'un million de shekels. Avec un taux d'intérêt moyen non indexé de 4,56 % sur 25 ans, le remboursement mensuel est d'environ 5 593 shekels, contre un loyer de 4 500 shekels, soit un complément d'environ 1 100 shekels par mois de sa poche, soit environ 13 000 shekels par an. L'effet de levier augmente le mouvement par rapport aux fonds propres. Une hausse de 1,5 % sur un actif de 1,5 million de shekels représente 22 500 shekels, et elle s'ajoute entièrement aux 500 000 shekels de capital, soit 4,5 % de celui-ci.

Ces dépenses sont ce qui sépare le brut du net. Un mois de vacance par an réduit le revenu locatif d'environ 8 %, et s'y ajoutent les charges de copropriété, la taxe municipale (arnona) pendant les périodes de vacance, l'assurance, les réparations et l'usure, et parfois les frais de gestion. Un locataire qui paie en retard ou laisse l'appartement dans un état nécessitant des travaux influence le résultat plus qu'une différence d'un demi-point de pourcentage sur le taux hypothécaire. Un portefeuille d'actions avec les mêmes 500 000 shekels ne comporte pas de remboursement mensuel, l'impôt est différé jusqu'à la réalisation et 25 % sont prélevés sur le profit réel, et son exposition peut être réduite par parties.