Des banques américaines saisissent 28 millions de dollars d'actifs de l'israélien VALORE

La crise de l'immobilier aux États-Unis frappe de plein fouet les promoteurs israéliens les plus chevronnés. Les banques américaines Merchants Capital Corp et Merchants Bank of Indiana ont entamé des procédures de saisie immobilière (foreclosure) sur trois propriétés de la société israélienne VALORE. La valeur de ces actifs est estimée à 28 millions de dollars, tandis qu'un autre bien d'une valeur de 10 millions de dollars est menacé d'une mesure similaire.

VALORE, dont le nom signifie « valeur » en latin, a été fondée par son actionnaire majoritaire Roy Meudi. Selon le site internet de l'entreprise, celle-ci regroupe des centaines d'investisseurs et gère un portefeuille d'actifs estimé à 330 millions de dollars (environ 1 milliard de shekels).

La hausse des taux d'intérêt brise le modèle économique

Les trois propriétés en cours de saisie sont situées dans l'État de l'Indiana (deux à Evansville et une à Indianapolis). Les saisies bancaires ont débuté après que VALORE a éprouvé des difficultés à honorer ses dettes, face à la persistance de taux d'intérêt élevés sur le marché américain et à la volonté des banques créancières de « limiter les pertes », selon les termes d'un cadre dirigeant de l'entreprise.

Concernant un autre actif situé à Evansville, la direction de VALORE a sollicité ses investisseurs pour injecter des capitaux supplémentaires afin de sauver le bien de la saisie. Des négociations sont toujours en cours avec la banque pour éviter le transfert de contrôle.

Fondée en 2011, VALORE s'est positionnée comme une société d'investissement immobilier ciblant notamment les professionnels de la tech, spécialisée dans le secteur des complexes résidentiels locatifs (multi-family) aux États-Unis. Au fil des ans, la société a levé des fonds auprès d'investisseurs israéliens pour acquérir des ensembles résidentiels, principalement dans le Sud et le Midwest américain. Le modèle reposait sur un mélange de capitaux propres, de dette bancaire, de rénovation des appartements, de hausse des loyers et de revente des actifs après quelques années. VALORE aurait levé environ 150 millions de dollars auprès de ses investisseurs depuis sa création.

Le piège de l'effet de levier

Le cas de VALORE illustre la vulnérabilité des promoteurs ayant eu recours à un fort effet de levier durant la période de taux d'intérêt bas. Les transactions étaient basées sur l'hypothèse d'une valorisation des complexes, d'une augmentation des revenus locatifs, puis d'un refinancement ou d'une revente avec plus-value. Cependant, depuis 2022, la hausse brutale des taux aux États-Unis a renchéri le coût du crédit et fait grimper les taux de capitalisation, dépréciant la valeur des actifs même lorsque les logements restaient loués. Les business plans des promoteurs israéliens, séduisants sur le papier, ont perdu toute pertinence lorsque le coût du financement est passé de 3,5 % à 9 %.

Un analyste du secteur critique le manque de prudence des promoteurs israéliens :

« Les promoteurs israéliens se caractérisent par un très faible niveau de conservatisme. Ceux qui investissent avec eux doivent être conscients des risques élevés. De plus, dans presque tous ces projets, les commissions du promoteur sont prélevées dès la signature de la transaction, indépendamment du rendement futur et du succès de l'opération. »

Les documents de VALORE indiquent que le gestionnaire du fonds d'investissement a droit à une commission d'acquisition allant jusqu'à 3 %. Toutefois, des investisseurs ont indiqué que Roy Meudi, contrairement à d'autres, s'était engagé sur des garanties personnelles. Des audits financiers menés par des investisseurs lésés ont exclu toute irrégularité, ce qui signifie que Roy Meudi subit de lourdes pertes personnelles et pourrait devoir rembourser directement les dettes bancaires.

Les banques perdent patience

Les experts avertissent que les difficultés de refinancement pourraient s'accentuer d'ici 2027, date à laquelle de nombreux prêts à taux bas arriveront à échéance. Même les propriétés actuellement rentables risquent d'être lourdement impactées lors de leur refinancement aux taux actuels.

Un spécialiste du secteur explique :

« Les banques régionales américaines qui financent les promoteurs israéliens ont perdu patience et cherchent à limiter leurs pertes en saisissant les actifs pour les revendre rapidement. Il y a environ 1 000 milliards de dollars de prêts arrivant à échéance sur le marché, et les banques doivent acter leurs pertes. À l'échéance, le promoteur doit refinancer à un taux bien plus élevé, injecter du capital ou céder le bien. Nous prévoyons que de nombreux promoteurs israéliens abandonneront leurs actifs dans les mois à venir. »

Une série de faillites marquantes

Les déboires de VALORE s'ajoutent à une série de crises touchant des sociétés israéliennes investissant dans l'immobilier américain. Récemment, la société Rielco, fondée par Tomer Hai et Guy Rejwan, a revendu un immeuble de bureaux dans l'Ohio pour seulement 2 millions de dollars, cinq ans après l'avoir acheté 17 millions. Quarante-deux investisseurs israéliens y avaient injecté près de 7 millions de dollars, le reste étant financé par la banque qui a finalement récupéré le bien.

Le cas le plus grave reste l'effondrement de Vision & Beyond (VNB), fondée par Stas Grinberg et Peter Gizunterman. À son apogée, VNB gérait 250 millions de dollars d'actifs, principalement levés auprès de militaires et réservistes israéliens qui ont perdu la quasi-totalité de leur capital. Les fondateurs font face à des poursuites judiciaires pour fraude et falsification de documents hypothécaires.

La réaction de VALORE

Roy Meudi a réagi aux événements :

« Les changements macroéconomiques et la flambée des taux d'intérêt aux États-Unis entre 2021 et 2023 ont provoqué une crise de financement systémique sans précédent sur le marché de l'immobilier commercial. Dans le cas présent, la situation ne découle pas d'une défaillance opérationnelle, mais du refus des banques de prolonger les prêts dans un contexte de baisse globale de 30 % de la valeur des actifs.

En années d'activité, nous n'avons jamais connu une telle situation. Nous n'avons pas perçu un centime de frais de gestion sur ces transactions et n'avons pas fait d'appels de fonds auprès de nos investisseurs. J'ai injecté des millions de dollars de mes fonds personnels pour stabiliser ces actifs, car je suis le principal investisseur et garant personnel. Nous continuerons à gérer ces défis avec transparence et responsabilité. »