Immobilier : le quartier de Yad Eliyahu à Tel-Aviv défie la baisse des prix

Le phénomène Yad Eliyahu : à contre-courant de Tel-Aviv

Les prix de l'immobilier à Tel-Aviv sont en baisse, selon les données du Bureau central des statistiques (BCS). Cependant, cette tendance générale ne reflète pas la réalité de tous les quartiers. Une nouvelle étude met en lumière une exception frappante : le quartier de Yad Eliyahu, où les prix continuent de progresser.

« Nous avons analysé un quartier en profondeur et n'avons constaté aucune baisse. Au contraire, nous avons observé une hausse marquée, précisément durant les années où le marché de Tel-Aviv était jugé en perte de vitesse », explique l'auteur de l'étude, l'expert immobilier et avocat Adi Gastfreund.

L'étude a porté sur 310 transactions d'appartements de seconde main dans le quartier entre janvier 2020 et mars 2026, sur la base des données de l'Administration fiscale. Au début de cette période, le prix médian au mètre carré s'élevait à 34 261 NIS. À la fin de la période, il atteignait 43 048 NIS, soit une hausse de 25,6 %. Sur la même période, l'indice du BCS pour le district de Tel-Aviv n'a progressé que de 19,4 %.

L'envolée surprise de l'année 2025

Alors que la hausse des prix en 2021-2022 est bien connue, les chiffres de 2025 s'avèrent particulièrement révélateurs. Durant cette année marquée par un ralentissement global, les prix des appartements de seconde main à Yad Eliyahu ont bondi de 12,6 %, passant de 39 423 NIS à 44 372 NIS le mètre carré. En comparaison, l'indice de Tel-Aviv n'a augmenté que de 0,7 %.

De plus, l'année 2025 a enregistré un volume record de transactions dans le quartier, avec 77 ventes contre 55 l'année précédente, confirmant la dynamique d'un marché actif et non de transactions isolées.

Anticiper le renouvellement urbain

L'explication principale réside dans l'anticipation par le marché des projets de renouvellement urbain. Fait marquant, les anciens appartements situés hors des zones de projet ont augmenté de 23,8 %, un chiffre presque identique à celui des immeubles déjà intégrés dans des plans de rénovation (25,8 %).

« Celui qui achète aujourd'hui un appartement ancien à Yad Eliyahu n'achète pas seulement un logement. Il achète une option sur l'avenir du quartier, et cela vaut également pour les immeubles sans aucun projet en cours », souligne Adi Gastfreund.

Pour garantir la rigueur méthodologique, l'étude s'est concentrée uniquement sur le marché de seconde main (excluant 847 ventes de logements neufs) et a ajusté les résultats selon la taille des biens, l'étage et la présence de parkings.