Un investisseur français achète un deux-pièces à Tel-Aviv pour 3,3 millions de shekels

Un résident français a fait l'acquisition d'un appartement de deux pièces de 52 m² situé au sixième étage d'un immeuble en cours de rénovation au 220, rue Ben Yehuda à Tel-Aviv. La transaction s'élève à 3,3 millions de shekels. L'acquéreur destine ce bien à la location de courte durée via la plateforme Airbnb.

Le contexte du quartier Rova 3

Le bien se situe dans le quartier Rova 3, secteur prisé du Vieux Nord de Tel-Aviv, délimité par les rues Ben Zion, Marmorek et Bograshov au sud, le fleuve Yarkon au nord, le littoral à l'ouest et l'avenue Ibn Gabirol à l'est. Ce quartier de 2 400 dounams s'inscrit dans le tracé historique du plan Geddes de 1932.

En 2016, la commission locale d'urbanisme de Tel-Aviv a validé le plan d'aménagement de Rova 3, autorisant la rénovation des immeubles anciens selon les normes parasismiques du programme national TMA 38. La principale contrainte réside dans la faible superficie des parcelles, souvent inférieures à 500 m². Cela impose des projets de type TMA 38/1 (renforcement et surélévation) plutôt que des opérations de démolition-reconstruction (TMA 38/2), plus fréquentes dans le quartier voisin de Rova 4.

Les prix des appartements neufs dans le secteur s'établissent en moyenne autour de 70 000 shekels le mètre carré, oscillant généralement entre 50 000 et 80 000 shekels selon les prestations.

Le projet du 220, rue Ben Yehuda consiste en une opération TMA 38/1 sur un immeuble construit en 1957, avec l'ajout de 2,5 étages. Le permis de construire a été délivré en mars de l'année dernière. À terme, la copropriété comptera 22 logements, dont 10 anciens et 12 neufs.

Selon les données de l'administration fiscale, plusieurs appartements neufs de 50 à 56 m² s'y sont vendus entre 3,16 et 3,7 millions de shekels, soit une moyenne d'environ 64 000 shekels le mètre carré. Le penthouse de quatre pièces avec une terrasse de 70 m² a quant à lui trouvé preneur pour 9,85 millions de shekels.

Les tarifs de cet immeuble apparaissent inférieurs de 10 % aux moyennes du quartier, ce qui s'explique par l'absence de balcons et de places de stationnement (une place de parking se négociant à plus de 500 000 shekels dans cette zone). Corrigé de ces éléments, le projet s'avère relativement onéreux.

Analyse de l'opération et fiscalité de la location saisonnière

La transaction actuelle fait ressortir un prix d'environ 63 000 shekels le mètre carré, un niveau élevé compte tenu de l'absence de balcon et de parking, mais justifié par l'étage élevé et la vue dégagée. Les experts considèrent l'opération comme cohérente avec le marché local.

Toutefois, l'exploitation en location de courte durée comporte des risques réglementaires. Bien que le contrôle de ces activités reste complexe, le fisc israélien tend à durcir la fiscalité sur les revenus locatifs de type Airbnb. Ces derniers peuvent être requalifiés en bénéfices commerciaux, excluant le propriétaire des abattements fiscaux réservés aux baux d'habitation classiques. De plus, la municipalité peut appliquer des tarifs de taxe foncière (arnona) hôteliers, nettement plus élevés. Enfin, les copropriétaires et les tribunaux peuvent s'opposer à ce type d'exploitation.

Roy Kanner, directeur général de Montefiore Real Estate Group, en charge de la commercialisation, précise :

« Nous constatons un intérêt soutenu des investisseurs israéliens et étrangers pour les petites surfaces dans les emplacements premium de Tel-Aviv, en particulier pour les biens pouvant combiner usage personnel de villégiature et rendement locatif. Le projet bénéficie de la proximité immédiate des plages, de la rue Dizengoff, des commerces et du tramway. »

Selon les projections de l'agence, ce type de bien peut générer jusqu'à 15 000 shekels par mois en haute saison, soit un rendement brut annuel théorique de 5,5 % avant frais de gestion, fiscalité et vacances locatives.

L'avis de l'expert-évaluateur

Selon l'expert-évaluateur immobilier Erez Cohen, cette vente finalise la commercialisation du sixième étage du programme. Elle témoigne d'une grande stabilité des prix, voire d'une légère hausse par rapport à une transaction similaire réalisée en mars dernier au même étage, où un appartement orienté ouest s'était vendu sur la base de 61 300 shekels le mètre carré, contre 63 500 shekels pour cette dernière opération.

Erez Cohen conclut :

« Ces niveaux de prix sont atteints alors même que l'immeuble ne dispose ni de parkings ni de balcons. Pour un profil d'investisseur ciblant la clientèle touristique sur Airbnb, l'absence de stationnement est un critère secondaire par rapport à un acheteur résident. L'emplacement à deux pas de la mer reste le principal moteur de la demande locative. »