Demande d'annulation d'une sentence arbitrale pour liens non divulgués

Le partenariat des frères Svirsky, appartenant à la famille Zaluf et détenteur d'un terrain dans le quartier de Florentin à Tel-Aviv, a saisi dimanche le tribunal de district de Tel-Aviv pour demander l'annulation d'une sentence arbitrale rendue par l'arbitre Eitan Orenstein, ancien président du tribunal de district de Tel-Aviv. Le litige oppose les propriétaires terriens à la société de promotion immobilière Boulevard Terra, dont les propriétaires sont Amir Federman, actionnaire de la chaîne d'hôtels Dan, Erez Navon et le PDG de l'entreprise Shai Polonsky.

La sentence arbitrale, rendue en avril 2026 et longue de 70 pages, a statué que les propriétaires terriens Svirsky devaient verser 55 millions de shekels à la société de promotion dans le cadre d'un litige concernant un projet qui n'a pas vu le jour. La créance continue d'accumuler des centaines de milliers de shekels d'intérêts chaque semaine.

Les propriétaires avancent un argument inhabituel, affirmant qu'Orenstein entretient un lien, noué au cours de l'arbitrage, qui ne leur a pas été divulgué. Le lien allégué est que Me Zvi Chen, avocat de la défense d'Orenstein dans l'enquête pénale menée à son encontre, est le frère de Me David Hamo, cadre supérieur du cabinet Firon, qui représente Boulevard dans d'autres procédures liées au même litige. Il convient de souligner que dans le cadre de la procédure d'arbitrage, Boulevard est représenté par le cabinet Arnon, Tadmor-Levy.

Selon les frères Svirsky, Orenstein et Boulevard auraient dû les informer du lien unissant l'avocat de l'arbitre et son frère représentant la société. Ils soutiennent que même si l'arbitre Orenstein ignorait ce lien, il aurait dû s'auprès de son avocat (Zvi Chen) si des membres de sa famille exerçaient la profession d'avocat. Des sources du secteur expliquent qu'une procédure d'arbitrage est soumise à la confidentialité, ce qui signifie qu'Orenstein ne pouvait pas se renseigner sur des dossiers spécifiques auprès de ses proches.

Il a également été souligné dans la requête que Me Zvi Firon, à la tête du cabinet d'avocats Firon qui accompagnait Boulevard, détient indirectement 2,7 % de ses actions. En outre, il est affirmé qu'il existe des liens de loyauté de longue date entre Me Firon et la famille Federman, dont des membres figurent parmi les actionnaires et administrateurs de la société de promotion.

Faible probabilité d'acceptation de la requête

L'arbitrage a débuté en 2022 et portait sur la question de savoir quelle partie était responsable de l'annulation du projet et des préjudices financiers subis. En 2024, l'arbitre Orenstein a fait appel aux services de Me Chen dans une affaire où il est soupçonné d'échanges de messages textuels avec l'ancien bâtonnier de l'Ordre des avocats Efi Nave (l'enquête n'étant pas encore close).

Me David Hamo est le directeur du département de contentieux et associé du cabinet Firon, qui a représenté Boulevard dans des procédures judiciaires concernant le litige relatif au projet de Florentin. La requête précise que le cabinet Firon a accompagné Boulevard dans le projet pendant plus d'une décennie, dans le cadre des relations avec Svirsky, des accords avec les acheteurs et des procédures judiciaires ayant conduit à la désignation d'Orenstein.

À première vue, les chances que la requête soit acceptée semblent faibles, les tribunaux répugnant à s'immiscer dans les sentences arbitrales, en particulier lorsque le lien allégué est lointain.

Le cabinet Firon a déclaré : « Le lien entre Boulevard et le cabinet Firon ainsi que Me Hamo, de même que la détention indirecte d'actions de Boulevard par Me Zvi Firon, étaient connus des deux parties lors de l'arbitrage. Le cabinet Firon n'a pas représenté Boulevard dans cet arbitrage, et toute tentative visant à invoquer un lien avec l'arbitre au motif que Me Hamo et Me Chen sont frères est infondée. »

« Crainte réelle de partialité »

Les frères Svirsky contestent la sentence arbitrale en invoquant des difficultés juridiques et logiques, qui les ont poussés à faire appel à la société de renseignement et de stratégie Proxima-X, dirigée par Asasa Ram, par l'intermédiaire de laquelle le lien allégué a été découvert.

Les propriétaires terriens affirment également que les versions présentées dans le cadre de procédures où Me Hamo représente Boulevard ont été soumises à l'arbitre. En avril 2025, un accord transactionnel a été signé dans le cadre d'une action en justice intentée par les acquéreurs contre Boulevard, cet accord a été soumis à l'arbitre et Boulevard a cherché à en faire supporter le coût à Svirsky.

Selon les frères Svirsky, il ne leur est pas nécessaire de prouver un mobile malveillant ou une influence consciente sur l'arbitre, le critère étant « une crainte réelle et objective de partialité ». Ils soutiennent que le lien entre les frères et l'implication de l'avocat-frère et des propriétaires de son cabinet au sein de la société Boulevard font naître la crainte qui justifie l'annulation de la sentence arbitrale.

55 % des dommages mis à la charge des propriétaires

Le litige trouve son origine dans un projet que Boulevard s'était engagé à promouvoir sur un terrain de Svirsky d'une superficie de 2,7 dunams situé rue Eilat à Tel-Aviv. L'engagement a été pris en 2013. Les sociétés ont signé un accord en vue de la réalisation d'un projet de construction résidentielle destiné à édifier 188 appartements répartis dans deux immeubles sur une superficie d'environ 1 000 mètres carrés. La société de promotion a vendu des unités dans le cadre du projet et a entrepris les démarches pour obtenir un permis de construire. Pendant environ cinq ans, aucun permis de construire n'a été délivré, et les contrats de vente conclus avec les acquéreurs ont finalement été annulés.

Ces développements ont entraîné un différend entre les propriétaires terriens et Boulevard, parallèlement à l'introduction d'une action en justice par des groupements d'acquéreurs. Le litige a été examiné dans le cadre d'une action principale et d'une demande reconventionnelle devant le tribunal de district de Tel-Aviv à compter de 2019.

En 2022, l'arbitrage a débuté devant Orenstein. Dans le cadre de cette procédure, la société de promotion a fait valoir que le défaut de signature par les propriétaires terriens des documents d'accompagnement bancaire avait provoqué l'échec du projet et les dommages y afférents. Orenstein a fait droit à cette argumentation, mettant ainsi 55 % des dommages à la charge des propriétaires. Il a reconnu que d'autres facteurs avaient contribué à l'échec du projet, tout en estimant qu'il n'était pas établi que leur signature aurait permis d'obtenir le permis de construire.

Les frères Svirsky avaient préalablement déposé, en avril 2026, une requête en annulation de la sentence arbitrale fondée sur un autre motif tiré de l'estoppel procédural. Une audience relative à cette requête est attendue cette semaine.

Les frères Svirsky sont représentés dans cette procédure par les avocats Roy Sluky et Yaron Avidan du cabinet Sluky. Boulevard Terra est représenté par les avocats Barak Tal et Tomer Bar-Nathan du cabinet Arnon, Tadmor-Levy.