Métro de Rishon LeZion : victoire des propriétaires sur les indemnités du dépôt

Une décision historique pour les propriétaires fonciers

Une décision majeure vient d'être rendue en faveur des propriétaires fonciers privés du complexe de dépôt du métro dans le sud de Rishon LeZion. La commission d'indemnisation du projet de métro — le plus grand projet d'infrastructure en Israël — a rejeté les positions du comité local de planification et de construction de Rishon LeZion et de la NTA (Metropolitan Mass Transit System), la société publique chargée de la construction du réseau.

La NTA et le comité local soutenaient que l'indemnisation des propriétaires fonciers devait être calculée sur la base d'un statut antérieur strictement agricole, sans aucun potentiel de développement urbain. Cependant, la commission, présidée par l'avocat Amit Ofek, a statué qu'il fallait prendre en compte l'impact du plan directeur régional TMM 21/3 (Tm"M 21/3). Ce plan avait classé la zone en Zone de Loisirs Métropolitaine (ANM), un espace ouvert d'importance régionale destiné aux loisirs, au sport, au tourisme et à l'agriculture.

Bien que la commission n'ait pas encore formellement validé le droit à l'indemnisation ni fixé de montants, elle a nommé un évaluateur indépendant. Cet expert devra déterminer la valeur des terrains avant et après l'approbation du plan du métro afin d'évaluer s'il y a eu dépréciation et dans quelle mesure.

Le cœur du litige : 358 millions de shekels en jeu

La décision concerne 31 demandes d'indemnisation déposées en vertu de l'article 197 de la loi sur la planification et la construction. Ces recours ont été introduits suite à l'approbation en juin 2022 du plan TTL 101/a (Tt"L 101/A), un segment du tracé de la ligne de métro M1 qui a rezoné les terrains en « zone d'exploitation ferroviaire » en vue de leur expropriation.

Le site du dépôt s'étend sur environ 299 dounams, situé à l'ouest du centre commercial Rishonim à Rishon LeZion et au nord de la route 431. Il doit servir de centre de maintenance et d'exploitation pour le réseau de métro. Les réclamations portent sur environ 186 dounams (soit 62 % de la surface du dépôt), pour un montant total d'environ 358,5 millions de NIS.

La ligne M1 est l'axe nord-sud principal du futur réseau de métro de l'aire métropolitaine de Dan. Elle doit relier Kfar Saba et Ra'anana au nord, via Tel-Aviv, Holon et Rishon LeZion, à Rehovot, Be'er Ya'akov, Ramle et Lod au sud.

Au centre du litige figurait la valeur de référence des terrains avant le projet de métro. Selon un plan local de 1970, les parcelles étaient agricoles. Mais le plan régional de 2003 (TMM 21/3) les a reclassées en zone de loisirs métropolitaine, ouvrant la voie à des installations sportives, de l'hôtellerie, de la restauration et des événements publics. Le plan permettait également d'allouer jusqu'à 15 % de la zone au développement urbain.

La NTA et le comité local prétendaient que ce plan n'accordait pas de réels droits de construction, évaluant le terrain à seulement 80 NIS le mètre carré (80 000 NIS par dounam). Ils estimaient la valeur totale des terrains contestés à 14,9 millions de NIS, soit seulement 4 % des demandes des propriétaires. La NTA affirmait également que la désignation pour le métro avait en réalité augmenté la valeur à 2 200 NIS le mètre carré, excluant toute dépréciation.

La commission a rejeté cette approche, affirmant que le plan TMM 21/3 avait fondamentalement modifié la nature des terrains, ce qui doit être pris en compte dans l'évaluation de la perte de valeur.

Rejets partiels et prochaines étapes

Bien que la décision soit une victoire de principe pour les propriétaires, la commission a rejeté leur demande d'intégrer le potentiel du plan « ANM Iros ». Les premières versions de ce plan prévoyaient un développement urbain sur tout le site, mais les limites ont été réduites lorsqu'il est apparu impossible de construire directement au-dessus du dépôt. Ce plan n'ayant pas été formellement déposé avant l'approbation du projet de métro, son potentiel ne peut être inclus.

L'évaluateur désigné va maintenant analyser si les transactions comparatives présentées reflètent les prix réels du marché et déterminer la valeur des terrains sous leur nouveau statut d'exploitation. Les parties auront ensuite 45 jours pour contester ses conclusions.

L'avocat Zvi Shob, représentant plusieurs propriétaires privés, a déclaré :

« Cette décision concernant le dépôt de Rishon LeZion est une lueur d'espoir cruciale pour les propriétaires privés. Depuis des années, l'État et la NTA tentent d'effacer le potentiel de planification des terres en proposant des indemnités dérisoires de 80 000 NIS par dounam, alors que les terrains dans cette zone se négocient entre 2 et 3 millions de NIS ou plus. Cette décision fera jurisprudence pour d'autres grands projets, comme le dépôt de Segula. »

L'avocate Anat Biran, fondatrice du cabinet Anat Biran Law Firm, spécialisé en droit de l'urbanisme et de l'immobilier, a ajouté :

« Nous sommes très satisfaits que la commission ait rejeté la position de l'État visant à évaluer ces terres comme de simples parcelles agricoles. Bien que nous regrettions que le potentiel résidentiel n'ait pas été reconnu, cela reste une décision extrêmement importante pour toutes les zones où des plans régionaux ont valorisé des terres agricoles. »