Les acheteurs reviennent au taux prime : le public parie sur une baisse des taux, mais que se passera-t-il si elle tarde ?

Un emprunteur israélien qui entre aujourd'hui dans une agence bancaire choisit de plus en plus le parcours qui évolue en fonction des décisions de la Banque d'Israël. En juin, la part du parcours « prime » a atteint environ 21 % des nouveaux prêts, soit presque le double des quelque 11 % enregistrés en juin de l'année précédente. Parallèlement, le marché a battu un record mensuel : en juillet, des prêts hypothécaires d'un montant de 11,56 milliards de shekels ont été contractés, et depuis le début de l'année, environ 68,7 milliards de shekels ont été cumulés, soit environ 13 % de plus que sur la période correspondante de l'année dernière.

Celui qui choisit le « prime » achète une exposition directe au comité monétaire. Le taux d'intérêt de la Banque d'Israël est à 3,5 % depuis début juillet, après trois baisses d'un quart de point de pourcentage depuis le début de 2026, et le taux prime en découle avec une majoration de 1,5 % pour s'établir à 5 %. Un emprunteur qui a bloqué un « prime moins 0,9 » paie aujourd'hui 4,1 % sur cette composante. Le calcul du côté positif est simple : un million de shekels sur 25 ans à 4,1 % d'intérêt génère un remboursement mensuel d'environ 5 334 shekels. Chaque quart de point de baisse soustrait environ 140 shekels de ce montant. Les trois baisses déjà effectuées cette année représentent pour celui qui a conservé le « prime » sur toute la période environ 425 shekels par mois, soit près de 5 100 shekels par an. C'est le montant que le public a vu sur son compte bancaire, et c'est la raison pour laquelle ce parcours a doublé sa part en un an.

Et que se passe-t-il si la prochaine baisse tarde ? Le mécanisme fonctionne à la même vitesse lorsque la direction s'inverse. Le premier scénario est l'arrêt : le taux d'intérêt reste à son niveau actuel, le remboursement se fige, et l'économie que l'emprunteur avait déjà intégrée s'évapore tout simplement. Une famille qui comptait sur deux baisses supplémentaires dans l'année à venir s'attendait à une réduction de remboursement d'environ 280 shekels par mois, soit environ 3 400 shekels par an, et une telle somme disparaît sans que le remboursement n'augmente d'un seul shekel.

Le second scénario est plus brutal. Un quart de point de hausse ajoute environ 140 shekels par mois sur un million de shekels sur 25 ans, un demi-point ajoute environ 280 shekels, et un point entier fait bondir le remboursement d'environ 571 shekels. L'accumulation est l'essentiel : ce même point unique, de 4,1 % à 5,1 %, génère sur 25 ans un intérêt cumulé supplémentaire d'environ 171 000 shekels. Pour un prêt hypothécaire d'un million et demi, il s'agit d'environ 857 shekels par mois et d'environ 257 000 shekels sur toute la période.

Dans les prévisions publiées par la division de recherche de la Banque d'Israël lors de la décision de juillet, l'économie devrait croître de 4 % en 2026 et de 5,5 % en 2027, et l'inflation devrait s'établir à environ 1,8 % au cours de l'année. Le comité monétaire souligne à plusieurs reprises que la trajectoire des taux d'intérêt sera déterminée en fonction de l'évolution de l'inflation, de l'activité économique, de la politique budgétaire et des développements géopolitiques, et moins en fonction d'un calendrier prédéfini. Des prévisions de croissance solides et un marché du travail tendu sont précisément les facteurs qui peuvent ralentir le rythme des baisses.

Dans le monde, la situation s'est déjà éloignée d'un scénario de baisses consécutives. Lors de la décision de juillet, la Banque d'Israël a noté que les prix du marché aux États-Unis intégraient une hausse des taux d'intérêt au cours de l'année à venir et une probabilité d'environ 50 % pour une autre hausse, et en Europe, le marché intégrait une hausse. En août, le message sur les marchés obligataires s'est précisé : une adjudication d'obligations d'État américaines à 30 ans a été clôturée avec un rendement de 5,216 %, le plus élevé depuis 2001, dans un contexte de déficits publics et de volumes d'emprunt importants. La politique monétaire en Israël a son propre rythme, et une baisse des taux d'intérêt locaux peut tout à fait coexister avec une hausse des rendements à l'étranger.

L'influence est indirecte. Le coût de financement des banques et les rendements des obligations d'État sont ce qui détermine le taux d'intérêt fixe d'un prêt hypothécaire, et par conséquent, la protection contre une hausse des taux d'intérêt devient plus coûteuse précisément au moment où le monde exige un rendement plus élevé. Le même prêt diffère entre le taux fixe et le taux variable de 835 shekels par mois, et cet écart évolue avec les marchés.

Quelle part du prêt hypothécaire peut-on charger sur le « prime » ? Les instructions de la Banque d'Israël limitent la taille du pari. La composante « prime » peut atteindre jusqu'aux deux tiers du total du prêt hypothécaire, et au moins un tiers doit être à taux d'intérêt fixe en shekels. Cette limitation définit également la limite de l'exposition réelle : sur un prêt hypothécaire d'un million de shekels avec 666 000 shekels en « prime », un quart de point vaut environ 93 shekels par mois et un point entier environ 380 shekels. Celui qui détient environ 21 % en « prime », la moyenne de juin, ressent un quart de point comme seulement 30 shekels.

Trois façons de répartir un million de shekels entre les parcours illustrent à quel point le résultat change en fonction de la composition, bien avant de parler de prévisions de taux d'intérêt. Un écart de 1,4 point entre le parcours indexé et le parcours en shekels. La fuite de l'indexation sur l'indice est l'autre face de la même pièce. Selon les données publiées par la Banque d'Israël à la mi-juillet, le taux d'intérêt moyen sur le parcours fixe en shekels pour une période de plus de 20 ans oscillait autour de 4,8 % à 4,9 %, et sur le parcours fixe indexé sur l'indice autour de 3,4 % à 3,5 %. L'écart ressemble à une remise, et en pratique, c'est le prix que la banque facture pour le risque d'inflation qui est transféré à l'emprunteur. Le capital dans le parcours indexé augmente avec l'indice des prix à la consommation, de sorte qu'une hausse de 1 % de l'indice gonfle à la fois le solde et le remboursement. L'inflation en Israël s'établit à 1,5 % sur les 12 mois se terminant en juillet, après que l'indice de juillet ait augmenté de 0,3 %. À un tel niveau, une partie importante de l'écart entre les parcours est compensée, et celui qui passe au « prime » remplace un risque par un autre. Au lieu de s'engager sur le rythme de hausse des prix sur 25 ans, il s'engage sur le rythme auquel le comité monétaire change de direction huit fois par an.

Les écarts de taux d'intérêt entre les banques s'accumulent à plus de 100 000 shekels sur un gros prêt hypothécaire, avant même d'aborder la question du mix. Combien coûte le changement de mix en cours de route ? Pour ceux qui paient déjà, il y a trois actions possibles. La première est le refinancement, c'est-à-dire le remplacement du prêt existant par un nouveau aux conditions actuelles. La faisabilité dépend de l'écart entre l'ancien et le nouveau taux d'intérêt, de la période restante et des frais liés à l'opération. Quand le refinancement d'un prêt hypothécaire vaut-il le coup et quand n'est-ce qu'un déplacement d'argent ? Dans les cas où l'écart est important et la période restante longue, alors que dans d'autres cas, les économies sont absorbées par les coûts. La seconde est la re-répartition du mix, généralement le transfert d'une partie de la composante « prime » vers un taux d'intérêt fixe. La fixation coûte de l'argent dès le premier mois : celui qui paie aujourd'hui 4,1 % et bloque un taux d'intérêt fixe en shekels autour de 4,85 % ajoute environ 425 shekels par mois sur un million de shekels, soit exactement le montant que les trois baisses de l'année lui ont permis d'économiser, et reçoit en échange un remboursement connu à l'avance pour toute la période. La troisième est une sortie partielle d'un parcours existant, et ici entrent en jeu les frais de remboursement anticipé, dont le montant dépend du type de parcours et de l'écart entre le taux d'intérêt du prêt et le taux d'intérêt moyen dans l'économie. Dans le parcours « prime », ces frais sont minimes, et dans un parcours fixe long, ils peuvent atteindre des dizaines de milliers de shekels.

La bonne décision est déterminée en fonction des données propres à l'emprunteur. Un ménage dont le remboursement occupe une grande part du revenu mensuel absorbe une augmentation de 400 ou 500 shekels très différemment de quelqu'un qui a une marge de manœuvre. La période restante détermine combien l'augmentation s'accumulera en pratique, et la taille du solde détermine la sensibilité à chaque quart de point. Plus le solde est important et plus les années sont nombreuses, plus il vaut la peine de payer aujourd'hui pour la certitude. En attendant, les chiffres pointent dans deux directions à la fois : en Israël, trois baisses de taux d'intérêt depuis le début de l'année et une inflation de 1,5 %, et dans le monde, une adjudication d'obligations américaines à 30 ans qui a été clôturée avec le rendement le plus élevé depuis 25 ans. La prochaine décision sur les taux d'intérêt du comité monétaire sera publiée le 1er septembre, et chaque quart de point vaut environ 140 shekels par mois pour celui qui a pris un million de shekels en « prime » sur 25 ans.