Le climatiseur est mort, le chauffe-eau fuit et le volet est cassé : qui paie ?

Le climatiseur cesse de refroidir au milieu du mois d'août, le chauffe-eau goutte sur le sol de la salle de bain et le volet de la chambre reste bloqué en position ouverte. Ces trois pannes sont réparties entre le locataire et le propriétaire selon deux critères : qui a causé la panne et quelle est sa gravité. La loi sur la location et le prêt impose au propriétaire de réparer à ses frais tout défaut dans l'appartement qui répond à deux conditions simultanées : le défaut n'est pas mineur et il n'a pas été causé par une utilisation déraisonnable de l'appartement. Ce qui reste en dehors de cela incombe au locataire, c'est-à-dire les pannes causées par une utilisation déraisonnable ainsi que les défauts mineurs, même s'ils résultent d'une utilisation tout à fait normale.

Un climatiseur de 13 ans dont le compresseur a brûlé est une usure du système, et la réparation incombe au propriétaire. Une télécommande qui est tombée et s'est cassée est un dommage créé par l'utilisation, et il incombe au locataire. Un bouchon créé par le jet de lingettes dans les toilettes est l'exemple classique d'une utilisation déraisonnable, et il incombe également au locataire. Un joint qui a vieilli dans le chauffe-eau est une usure, mais si la réparation est minime, elle peut être considérée comme mineure et incomber au locataire. La loi évite de spécifier un montant séparant le mineur du significatif, et le test est effectué par rapport au loyer et à la nature du défaut.

Une clause contractuelle courante impose au locataire toute réparation jusqu'à 500 shekels. Un élément chauffant dans un chauffe-eau peut coûter 450 shekels et tomber en panne uniquement à cause de l'âge, et c'est exactement le cas que la loi a imposé au propriétaire. Un accord contractuel qui transfère au locataire des défauts qui sont de la responsabilité du propriétaire, ou qui prolonge les délais de réparation au-delà de ce qui est fixé par la loi, est sans valeur, et le locataire peut exiger la réparation comme si la clause n'avait pas été écrite.

Deux exceptions : un contrat qui est en dehors du champ d'application de la loi, et un locataire et un propriétaire qui sont parents. Le champ d'application est défini : location résidentielle pour au moins trois mois, pour une période n'excédant pas dix ans, avec un loyer mensuel inférieur à 20 000 shekels. Les appartements de vacances, les résidences étudiantes, les logements protégés et les appartements auxquels s'applique la loi sur la protection des locataires sont exclus.

Le décompte commence le jour où le locataire a demandé la réparation, et non le jour où la panne s'est produite. Pour un défaut ordinaire, le propriétaire dispose d'un délai raisonnable et pas plus de 30 jours. Pour un défaut urgent, c'est-à-dire un défaut qui empêche une vie raisonnable dans l'appartement, il y a un délai raisonnable et pas plus de trois jours. Un contrat peut raccourcir ces délais, mais il ne peut pas les prolonger.

Lorsque le délai expire sans réparation, deux voies s'ouvrent au locataire :

1. Réparer lui-même et exiger du propriétaire le remboursement des dépenses raisonnables, après l'en avoir informé à l'avance.

2. Réduire le loyer tant que le défaut existe, selon le ratio par lequel la valeur locative a diminué à cause de lui.

En cas de défaut urgent qui ne peut attendre, le locataire est autorisé à réparer à ses frais même sans contacter le propriétaire à l'avance, et le propriétaire est tenu de rembourser la dépense. Une déduction effectuée sans préavis et sans documentation pourrait être perçue par le propriétaire comme un non-paiement du loyer, et à partir de là, le litige se déplace vers la caution.

Le propriétaire est libéré de l'obligation de réparation uniquement lorsque le défaut découle de circonstances qu'il ne connaissait pas et ne pouvait pas connaître au moment de la signature, et que la réparation est impossible ou lui impose une obligation essentiellement différente de ce qui a été convenu. Une demande de réparation écrite fonctionne également en faveur du propriétaire : une demande traitée dans les délais et sa clôture documentée bloquent une réclamation future concernant un défaut non réparé, et séparent l'usure du dommage le jour du départ. La plupart de ces litiges explosent à la fin du contrat, lorsque le propriétaire déduit de la caution des réparations qu'il prétend être des dommages et que le locataire prétend être une usure raisonnable.