Le marché immobilier israélien s'adapte aux réalités post-7 octobre

Le marché immobilier israélien a traversé un traumatisme profond au cours des trois mois suivant le 7 octobre 2023. Les chantiers ont fermé, les ouvriers palestiniens se sont vu refuser l'entrée en Israël, et les entrepreneurs ont accumulé les retards. Si un tel choc s'était produit sous un régime de taux d'intérêt nuls, l'impact aurait pu être minime. Cependant, la guerre a fait fuir les acheteurs et les investisseurs, tandis que la hausse des taux d'intérêt a lourdement pesé sur les indécis.

À la fin de 2023, le marché semblait se diriger vers une crise majeure. L'immobilier, à l'instar du marché boursier, exècre l'incertitude. Les convocations de réservistes ont débuté, et de nombreuses familles ont annulé des transactions en raison de difficultés financières et de baisses de prix. Selon un rapport de la Banque d'Israël, environ 143 000 résidents ont été évacués par décision gouvernementale au début du conflit, et quelque 100 000 autres ont évacué de manière autonome. Au cours de l'année 2024, le marché a commencé à s'adapter à cette nouvelle réalité. Les quotas de travailleurs étrangers ont été élargis, de nouveaux employés israéliens ont intégré le secteur, et les chantiers ont repris progressivement.

Pénuries de main-d'œuvre et risques de financement

D'ici 2025, l'emploi dans l'immobilier s'est redressé, mais le traumatisme du 7 octobre, combiné aux pressions sur les réseaux sociaux pour une baisse des prix et aux difficultés de divers entrepreneurs, a profondément modifié l'atmosphère. Alors que les mises en chantier ont atteint 80 000 unités, les données relatives aux achèvement de projets ont pris du retard, les promoteurs ajustant leurs stocks face au ralentissement de la demande.

Sagi Lanchner, PDG de Yanov, a directement fait l'expérience de la crise du travail. « Depuis le 7 octobre, la gestion d'un projet immobilier en Israël a fondamentalement changé. Les pénuries de main-d'œuvre, les perturbations de la chaîne d'approvisionnement, la hausse des coûts des intrants et l'allongement des délais d'exécution nous ont obligés à repenser nos méthodes de travail », a-t-il expliqué.

Face aux hésitations des acheteurs, les promoteurs ont multiplié les plans de financement créatifs, tels que les formules 20/80 et 10/90, contournant ainsi les directives de la Banque d'Israël. Bien que ces mesures aient stimulé les ventes, elles ont fait peser un risque important sur les acquéreurs. En mars 2025, la Banque d'Israël est intervenue en imposant des restrictions sur ces montages financiers.

La quête essentielle des espaces protégés

Des recherches menées par la Banque d'Israël ont révélé que la prime sur les appartements dotés d'un espace protégé (mamad) a fortement augmenté pendant le conflit, en particulier après la première attaque de missiles en provenance d'Iran en mai 2024. Sur le marché de la vente, l'impact s'est avéré plus modéré et temporaire.

L'évaluatrice immobilière Gali Appel Castel, PDG de Dror Plus, souligne que les priorités des acheteurs évoluent en fonction des événements sécuritaires. « La question de la protection est devenue un point central. Immédiatement après une escalade ou une opération militaire, la demande d'abris accessibles devient une condition absolue sans laquelle aucune transaction n'a lieu », affirme-t-elle.

Cette évolution a profondément transformé le secteur de la rénovation urbaine. Les bâtiments anciens dépourvus de mamad ont acquis une nouvelle dimension, devenant un outil essentiel pour renforcer la résilience civile. Rafi Kaskash, vice-président du développement chez Cyrus Capital, insiste : « Trois années de guerre ont prouvé que la rénovation urbaine n'est pas seulement une question immobilière, mais un élément fondamental de la résilience nationale d'Israël. »

Évolution législative et perspectives

Cette réalité mouvante s'est traduite sur le plan législatif par l'adoption en mars 2026 de la loi sur la réhabilitation des dommages de guerre par le biais de la rénovation urbaine, visant à accélérer les projets dans les zones touchées. L'avocat Ido Shmueli note toutefois que les systèmes de planification nécessitent une meilleure synchronisation en période de crise.

En date de septembre 2026, la Banque d'Israël signale une reprise modérée des transactions, accompagnée d'une baisse annuelle de 1,5 % des prix des logements. La grande question demeure de savoir comment le marché réagira aux futures baisses des taux d'intérêt, ramenés à 3,25 %.