Israël : l'accessibilité immobilière se dégrade au deuxième trimestre 2026

L'amélioration de la situation financière des acheteurs de logements en Israël s'est arrêtée au deuxième trimestre 2026. Après plusieurs trimestres de baisse des mensualités de remboursement et du capital propre requis, les deux indicateurs ont enregistré une détérioration : la mensualité moyenne a augmenté d'environ 9 NIS, tandis que l'apport personnel requis a progressé de près de 30 000 NIS.

L'indice d'accessibilité au logement de l'Institut Alrov pour la recherche immobilière de la Coller School of Management de l'Université de Tel-Aviv, publié chaque trimestre en collaboration avec Calcalist, évalue la situation des acheteurs selon deux paramètres clés : le remboursement mensuel du prêt hypothécaire et le capital propre nécessaire. L'indice se base sur un appartement type de 4 pièces dans 12 villes, avec un financement à hauteur de 70 % sur une période de 25 ans.

Hausse des mensualités et disparités régionales

Au deuxième trimestre 2026, le remboursement mensuel moyen s'est établi à 10 864 NIS, contre 10 855 NIS au premier trimestre. Il s'agit d'une hausse trimestrielle minime de 0,08 %, bien que sur un an, le chiffre affiche toujours une baisse significative de 4,8 % (environ 552 NIS de moins par mois). L'amélioration annuelle est visible dans les 12 villes étudiées.

Toutefois, l'analyse trimestrielle montre une réalité différente. Seules cinq villes ont enregistré une baisse des mensualités : Ramat Gan, Rehovot, Haïfa, Hadera et Tel-Aviv. La baisse la plus marquée a été enregistrée à Ramat Gan (4,4 %) et Rehovot (2,6 %). À l'inverse, les mensualités ont augmenté de 4,1 % à Rishon LeZion, de 2,7 % à Ashdod et de 2,4 % à Bat Yam.

Un marché inaccessible pour la classe moyenne

Malgré l'amélioration annuelle, la situation des primo-accédants reste critique. Environ 70 % des ménages israéliens situés dans le septième décile de revenus ou en dessous ne peuvent pas acquérir un appartement de 4 pièces sans que la mensualité ne dépasse le seuil recommandé de 30 % de leurs revenus nets. Cette réalité concerne 10 des 12 villes étudiées, Haïfa et Beer Sheva étant les seules exceptions.

Pour les ménages du sixième décile, le remboursement moyen atteint environ 44 % du revenu net, 39 % pour le septième décile et 35 % pour le huitième décile, des niveaux bien supérieurs au seuil de viabilité financière de 30 %.

En valeur absolue, les écarts entre les villes restent abyssaux :

• Tel-Aviv : remboursement mensuel moyen de 16 850 NIS ;

• Jérusalem : 12 185 NIS ;

• Ramat Gan : 11 638 NIS ;

• Haïfa : 6 519 NIS ;

• Beer Sheva : 5 106 NIS.

Flambée de l'apport personnel requis

L'apport personnel moyen requis au deuxième trimestre s'est élevé à environ 1,38 million de NIS, soit une hausse de 30 000 NIS en un trimestre. Sur un an, cela représente néanmoins une baisse de 9,5 % (environ 144 000 NIS).

Pour les ménages du septième décile, l'apport requis dépasse 740 000 NIS dans 9 des 12 villes. À Tel-Aviv, il atteint 2,76 millions de NIS, à Jérusalem 1,59 million de NIS et à Ramat Gan 1,45 million de NIS. En revanche, il n'est que de 162 000 NIS à Haïfa, 670 000 NIS à Ashdod et 742 000 NIS à Hadera.

Le volume des transactions pour les appartements de 4 pièces dans ces 12 villes est resté stable, avec 6 461 ventes au deuxième trimestre, contre 6 458 au premier trimestre et 6 457 au deuxième trimestre 2025.

L'étude a été menée par le professeur Danny Ben-Shahar, directeur de l'Institut Alrov, et la chercheuse Dana Neier. Le professeur Danny Ben-Shahar a déclaré :

« Depuis une période prolongée, l'indice stagne. La mauvaise nouvelle est qu'historiquement, nous nous situons dans la fourchette haute des remboursements de prêts et des apports personnels requis. Dans les grandes villes, la grande majorité des ménages doivent disposer de plus de 700 000 NIS d'apport pour maintenir les mensualités à un niveau raisonnable, sous peine de devoir s'éloigner vers Haïfa ou Beer Sheva. »