Immobilier : les patrons d'Israel Canada ciblent une nouvelle coquille

Le tribunal de district de Lod a approuvé en août l'offre de rachat présentée par Barak Rosen et Asi Touchimayor dans le cadre du plan de règlement de la dette de la société de cannabis Tikun Olam Cannbit, permettant aux deux hommes d'affaires de progresser vers l'acquisition de la coquille boursière restante. Rosen et Touchimayor détiennent actuellement le contrôle de trois sociétés publiques affichant une capitalisation boursière cumulée de plus de 6 milliards de shekels, la plus grande et la plus connue étant Israel Canada, valorisée à 4,6 milliards de shekels, un chiffre qui devrait augmenter avec la finalisation de sa fusion avec la société immobilière Acro.

Par conséquent, l'acquisition du contrôle d'une société sans activité, inscrite sur la liste de surveillance de la Bourse pour une valeur de 1,5 million de shekels, soulève des interrogations quant à leurs intentions. Néanmoins, la trajectoire des trois sociétés publiques sous leur égide éclaire leur stratégie. La société mère Israel Canada, Israel Canada Hotels contrôlée par son intermédiaire, et Canada Global ont toutes débuté leur parcours actuel par une fusion avec des coquilles boursières. Auparavant, le marché estimait que Rosen et Touchimayor chercheraient à transformer l'activité de résidences services d'Israel Canada en une entité publique indépendante via une fusion de coquille, à l'instar de l'opération menée l'an dernier avec Israel Canada Hotels.

Tournant stratégique et actifs immobiliers

Cependant, trois mouvements récents sur le marché — deux émanant d'Israel Canada et le troisième d'une autre société immobilière, Africa Israel Residences — indiquent une orientation potentielle différente. Israel Canada, active dans l'immobilier résidentiel et commercial, a initié plus tôt cette année le rachat et la fusion d'Acro Real Estate pour une valorisation supérieure à 3 milliards de shekels, une opération en passe d'être finalisée. Selon les estimations, Rosen et Touchimayor pourraient choisir de scinder et d'introduire en Bourse les activités de rendement d'Israel Canada et d'Acro, à l'image de la scission annoncée la semaine dernière par Africa Israel Residences de ses actifs productifs de revenus évalués à 1,1 milliard de shekels.

Israel Canada opère également dans le secteur des résidences services depuis 2022, détenant un actif unique : la résidence Naveh Aviv à Kfar Shmaryahu, comprenant 94 unités. En mars 2026, la société a conclu un accord avec les fonds de pension historiques Amitim pour un investissement de 100 millions de shekels dans cette activité, sur la base d'une valorisation d'un demi-milliard de shekels. En raison de sa taille relativement modeste, cette activité ne constitue pas un segment opérationnel indépendant, mais est incluse dans les autres activités de l'entreprise, qui ont généré 14 millions de shekels de revenus au premier semestre 2026, soit moins de 3 % du chiffre d'affaires total de la période.

Évaluation des options pour une coquille boursière

La fusion de l'activité de résidences services au sein d'une coquille boursière et son introduction en Bourse en tant qu'entité séparée laisseraient la structure combinée avec un périmètre opérationnel restreint, du moins jusqu'à la réalisation de nouvelles acquisitions ou de projets. Par conséquent, l'accord d'investissement avec Amitim laisse à la société un délai supplémentaire de sept ans avant l'assignation de cette introduction en Bourse.

En revanche, Israel Canada détenait, fin 2025, 11 immeubles de placement évalués à 2,9 milliards de shekels, générant 43 millions de shekels de revenus au premier semestre 2026. Parallèlement, Acro possède sept immeubles de placement évalués à 1,8 milliard de shekels, qui ont rapporté 56 millions de shekels entre janvier et juin de cette année. Le regroupement de ces actifs immobiliers sous une même bannière générerait un chiffre d'affaires annuel d'environ 200 millions de shekels pour un portefeuille de 4,7 milliards de shekels. Une telle envergure positionne cette entité comme une candidate idéale pour une scission via une coquille boursière.

Les fusions de coquilles à l'origine d'un empire

Rosen et Touchimayor ont pris le contrôle d'Israel Canada en détenant conjointement 30,5 % de ses actions et des droits de vote s'élevant à 10 % supplémentaires. La société, où ils occupent respectivement les fonctions de directeur général et de président, a adopté sa structure actuelle en 2010 à la suite de la fusion de deux coquilles boursières acquises en 2006 et 2007, dans lesquelles ils avaient injecté leurs actifs immobiliers privés : Pan Technologies, rebaptisée Pangaea Real Estate, et Dafron, devenue Pangaea Israel. En 2013, la firme unifiée a pris le nom d'Israel Canada. Cotée à 141 millions de shekels après sa fusion en 2010, elle pèse aujourd'hui 4,6 milliards de shekels, son action ayant progressé de 1 379 % contre une hausse de 294 % pour l'indice immobilier de Tel-Aviv.

Israel Canada Hotels a quant à elle été fusionnée l'an dernier avec DNA, dont le contrôle avait été acquis en 2021 pour 17 millions de shekels, et est aujourd'hui valorisée à 1 milliard de shekels. Canada Global a débuté son parcours sous leur houlette après le rachat de la coquille boursière Aviv Arlon en novembre 2022 pour 11 millions de shekels, avant d'être renommée en mars 2023. L'entrée d'Adam Neumann et d'Assaf Rappaport au capital en septembre 2024 a porté la valeur de l'entreprise à un sommet de 931 millions de shekels. Malgré des investissements de The Phoenix, le titre a chuté de 49 %, ramenant la capitalisation actuelle à un demi-milliard de shekels.

Clôture du dossier du cannabis

Le plan de redressement approuvé pour Tikun Olam Cannbit met un terme définitif aux activités de cannabis de la société, bouclant la boucle pour Barak Rosen. Ce dernier avait mené un groupe d'investisseurs à reprendre le contrôle de l'entreprise en 2019, avant d'assister à l'anéantissement de leur investissement. En 2023, Ronen Elad est devenu le principal actionnaire, directeur général et président, et récupérera l'activité de cannabis restante en échange de l'effacement de la dette de 3,8 millions de shekels que la société lui devait.

Rosen et Touchimayor devront verser 5 millions de shekels pour l'acquisition de 99,9 % des actions, une somme destinée à apurer le passif, dont le principal créancier était la Bank Hapoalim (10,3 millions de shekels). Pour les deux hommes, il s'agit d'une amélioration par rapport à leur précédente offre rejetée. Leurs liens avec Ronen Elad dépassent ce seul dossier : en mars, ils se sont associés à son groupe pour acquérir le fabricant de drones Aerodrome, bien qu'une option d'achat de 14 % du capital ait expiré cet été sans être exercée.