Impôt sur les loyers : la voie la moins chère cette année pourrait être la plus coûteuse à l'avenir
Exonération jusqu'à un plafond, impôt fixe de 10 % ou barème progressif avec déduction des frais et amortissement : le choix semble technique, mais c'est lui qui détermine combien vous paierez cette année et quel sera l'impôt sur la plus-value lors de la vente. Analyse des chiffres, des exemples et du piège de l'amortissement.
Un propriétaire reçoit un loyer chaque mois, mais l'impôt restant à la fin dépend du régime choisi et de la situation personnelle. La décision est cruciale : il est nécessaire de comprendre quand une option est rentable et comment elle affectera l'impôt le jour de la vente de l'appartement. Trois régimes sont disponibles.
Trois voies fiscales
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Régime d'exonération : accorde une exonération totale lorsque le revenu mensuel de tous les appartements résidentiels est inférieur à un plafond de 5 654 shekels (montant également valable en 2026), à condition que l'appartement soit utilisé pour le logement et que le locataire soit un particulier.
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Régime des 10 % : prélève un impôt fixe sur la totalité du revenu dès le premier shekel, sans déduction de frais. Le paiement s'effectue une fois par an, avant le 30 janvier de l'année suivante.
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Régime progressif : ajoute le loyer aux autres revenus et impose selon les tranches d'imposition, permettant en contrepartie de déduire les frais courants et l'amortissement.
Prenons l'exemple d'un propriétaire qui reçoit 5 500 shekels par mois. En supposant qu'il remplisse les conditions, le revenu est inférieur au plafond d'exonération. Le calcul est simple : zéro impôt, et généralement aucune obligation de déclaration. Cependant, pour un appartement de 7 000 shekels, le dépassement du plafond est de 1 346 shekels. Le mécanisme d'exonération partielle réduit l'exonération du même montant, ramenant celle-ci à 4 308 shekels, et la partie imposable atteint 2 692 shekels par mois. À la tranche de 31 %, cela représente environ 830 shekels par mois. L'exonération partielle disparaît complètement lorsque le revenu atteint le double du plafond, soit 11 308 shekels.
Le piège de l'amortissement
Le régime d'exonération et le régime des 10 % semblent bon marché chaque année, mais les deux renoncent à la déduction de l'amortissement. La position de l'administration fiscale est que ce renoncement a un prix lors de la vente : dans le calcul de l'impôt sur la plus-value, on prend en compte l'amortissement qui aurait pu être réclamé pendant les années de location, comme s'il avait été effectivement déduit. Ainsi, la plus-value augmente, et l'impôt avec elle.
Par exemple, un appartement acheté 2 millions de shekels et loué pendant 15 ans sous le régime des 10 %, avec une composante construction estimée à 1 million de shekels, accumule un amortissement de 2 % par an (soit 300 000 shekels). Lors d'une vente soumise à l'impôt sur la plus-value, ce montant augmente la plus-value, et à un taux d'imposition de 25 %, cela représente un supplément de 75 000 shekels.
Par conséquent, un propriétaire prévoyant de vendre dans deux ans doit réfléchir différemment d'un propriétaire prévoyant de conserver un appartement d'investissement pendant 20 ans. À mesure que la période de location s'allonge, l'amortissement accumulé augmente, et l'avantage des régimes simples diminue en conséquence. Le choix peut être réexaminé chaque année fiscale, et il est effectué pour chaque appartement séparément.
