Harel Wiesel et Gad Proper sont partenaires : les bénéficiaires surprenants de la fusion immobilière de Dan

Après s'être préparée à une introduction en bourse (IPO), l'activité immobilière de la société de transport Dan devrait entrer à la Bourse de Tel-Aviv par le biais d'une fusion avec la société immobilière publique Donitz. L'achèvement de cette démarche constituera une création de valeur supplémentaire significative pour l'actionnaire majoritaire, le fonds Value-LBH, qui a conservé la participation dans l'activité immobilière après la vente de la branche transport au début de l'année.

Ces derniers mois, le fonds, sous le contrôle conjoint de la maison d'investissement Value Base et du fonds d'infrastructure LBH, géré par Shimon Ben Hamo, Ofer Linchevski et Yair Efrati, a travaillé à la préparation d'un prospectus pour l'émission d'actions de « Dan Equity Real Estate ». Lors de ce processus, le fonds a reçu des demandes d'organismes institutionnels et de sociétés immobilières pour acheter l'activité. Finalement, la société a choisi l'offre de Donitz, dirigée par Ronen Yafo et cotée à une valeur de 2,1 milliards de shekels. Le fonds a préféré l'offre de Donitz car elle est actuellement cotée sans noyau de contrôle après la vente des parts du fonds JTLV plus tôt cette année.

Après la fusion, Value-LBH, qui détient actuellement environ la moitié de Dan Real Estate, détiendra des actions constituant environ 16 % du capital de Donitz. Parallèlement, environ 1 200 chauffeurs de Dan, qui détiennent la seconde moitié de Dan Real Estate, recevront des actions constituant 17 % de la société fusionnée (un total de 33 % des actions de Donitz sera alloué aux propriétaires de Dan Real Estate). De plus, quatre administrateurs choisis par Dan seront nommés au conseil d'administration de Donitz, composé de 9 membres.

Le projet de Tel-Aviv et 30 millions d'options

Parallèlement à l'allocation d'actions, les actionnaires actuels de Dan Real Estate recevront des options supplémentaires d'une valeur d'environ 30 millions de shekels. Celles-ci seront acquises lorsque le plan d'urbanisme (TABA) entrera en vigueur pour le projet de Shikun Dan à Tel-Aviv, qui comprend 13 bâtiments de luxe et 750 unités de logement. Les actionnaires auront également droit à une contrepartie en espèces de 30 à 50 millions de shekels provenant des recettes attendues dans les deux ans suivant la transaction, ce qui pourrait porter le total des recettes des actionnaires à 80 millions de shekels.

Dan Real Estate opère dans la construction résidentielle, notamment le complexe Holyland à Jérusalem, le projet « HaAmal » à Bat-Yam, le projet ERA à Hadera et le projet « 7 Jours » dans le complexe Sde Dov. La société détient également des actifs générateurs de revenus tels que Shikun Dan, le complexe Timna à Holon, la tour C dans le complexe LYFE à Bnei Brak, le « parking Avis » à Ramat-Gan, et des participations dans Beit Sha'av et Beit Hadar Dafna à Tel-Aviv.

Donitz détient environ 55 projets et terrains devant inclure 27 000 unités de logement, principalement dans le renouvellement urbain. Sur ce total, 3 000 unités ont des permis de construire et 8 500 ont des plans d'urbanisme approuvés. Les projets incluent également 35 000 mètres carrés de zones commerciales et de bureaux.

Les parties estiment que la démarche apportera une synergie élevée, combinant l'expérience de Donitz en renouvellement urbain avec la réserve foncière de Dan. Toutefois, le succès dépend d'une reprise du marché de l'immobilier résidentiel, actuellement en stagnation.

Si elle est finalisée, cette fusion représentera une nouvelle création de valeur pour Value-LBH. Plus tôt cette année, Value-LBH a vendu 50 % de l'activité de transport public de Dan pour 1,4 milliard de shekels à Clal Insurance, Leumi Partners et Mizrahi Tefahot Invest. Cette transaction, reflétant une valorisation de 2,8 milliards de shekels, est intervenue six ans après l'achat du contrôle par le fonds pour 500 millions de shekels sur la base d'une valorisation d'un milliard de shekels.

Des organismes financiers, dont Hachshara Insurance, Shlomo Insurance et Discount Capital, ainsi que des investisseurs privés comme David Fattal, Chen Lamdan, Harel Wiesel, Gad Proper et Nathan Hetz, ont rejoint le fonds ayant acheté Dan. Depuis 2020, Value-LBH a retiré des dividendes couvrant le coût d'acquisition, et avec cette vente, le fonds pourrait réaliser un profit total dépassant 2 milliards de shekels, soit près de 5 fois son investissement initial en seulement six ans.

Une création de valeur non encore arrivée à maturité

Même après ces transactions, Value-LBH continuera de détenir l'activité Dan Capital, propriétaire de la plus grande installation de dessalement d'Israël, Sorek 1. Le fonds ne prévoit pas de sortir de cette activité prochainement et continue de la développer. Dan Capital participe actuellement à des appels d'offres pour l'expansion de l'installation de dessalement d'Ashkelon et la construction d'une nouvelle installation majeure à Emek Hefer.