Le boom immobilier haredi transforme Kiryat Gat et Ofakim face aux pénuries
Une grave pénurie de 12 000 logements stimule la construction ultra-orthodoxe à Kiryat Gat et Ofakim, intégrant ascenseurs de Shabbat et infrastructures communautaires.
La pénurie aiguë de logements au sein de la communauté ultra-orthodoxe pousse la construction résidentielle bien au-delà des bastions historiques de Bnei Brak, Jérusalem, Beit Sehemesh et Elad. Aujourd'hui, Kiryat Gat et Ofakim s'imposent comme des destinations stratégiques majeures pour les promoteurs désireux de répondre à la demande massive d'appartements abordables, aux côtés de quartiers planifiés dès l'origine pour le mode de vie religieux.
Kiryat Gat : La nouvelle métropole ultra-orthodoxe du Sud
Kiryat Gat connaît l'un des plus grands booms de construction en Israël adaptés au secteur ultra-orthodoxe. Au cœur de ce développement se trouve le quartier de 'Ma'arava', situé dans la partie ouest de la ville, qui devrait comprendre environ 7 500 unités d'habitation.
L'une des caractéristiques majeures de la planification du quartier réside dans la création d'une infrastructure communautaire complète. Les plans prévoient l'édification de 80 synagogues, 10 bains rituels (mikvaot), 100 classes de crèches, 200 classes de Talmud Torah, 200 classes de Beit Yaakov, 100 classes de séminaire et 100 classes de petite Yechiva.
Les entreprises de premier plan qui font progresser ce projet comprennent notamment Reisdor, Rami Shaviro, Sh. Baruch, Amram Abraham, Netanel Group et Sh. Alroy. De plus, le plan directeur de district approuvé par le Conseil national de la planification et de la construction ouvre la voie à une toute nouvelle métropole ultra-orthodoxe adjacente à l'ouest de la ville. Le plan global offre un potentiel allant jusqu'à 40 000 unités de logement destinées au public ultra-orthodoxe à long terme, la première phase — englobant environ 11 350 unités devant abriter près de 62 500 résidents — ayant été approuvée pour dépôt en mars 2026.
Un déficit de 12 000 unités de logement
Selon Noam Greif, PDG du groupe Amram Abraham, qui mène des projets destinés au public ultra-orthodoxe à Kiryat Gat, Beit Shemesh et Jérusalem, il existe actuellement un déficit de 12 000 logements pour le secteur haredi. 'J'étais auparavant ingénieur de la ville d'Elad. D'après mon expérience d'ingénieur municipal et de commission, les gens en sont arrivés au point de cloisonner des espaces dans des parkings pour les transformer en appartements', a-t-il rappelé.
'Cela se produit tout simplement parce qu'ils n'ont nulle part où habiter. Ce n'est pas comme dans le secteur laïc, où si un endroit ne convient pas, on déménage à Hadera, et sinon à Netanya. Dans le secteur ultra-orthodoxe, il existe de nombreuses questions liées aux communautés, aux bâtiments publics, aux différents courants et aux contraintes liées au mode de vie', a expliqué Greif.
Cette forte demande se reflète clairement dans les chiffres de vente récents. Selon les données du Bureau central des statistiques (CBS) publiées récemment, Kiryat Gat a pris la tête en Israël pour la vente d'appartements neufs entre juin et août, avec 1 044 unités vendues.
Concevoir un quartier haredi : au-delà des balcons de Soukka
Greif détaille les adaptations structurelles requises pour le public ultra-orthodoxe : 'Il existe des aménagements de planification spécifiques, tels que des ascenseurs de Shabbat, deux éviers de cuisine, des pièces plus rectangulaires permettant d'installer deux lits côte à côte, et des balcons de Soukka, qui constituent une condition préalable essentielle pour les acheteurs haredim.'
En même temps, note-t-il, 'en raison de la grave pénurie de logements, on observe aujourd'hui une plus grande souplesse et une plus grande ouverture à l'égard de la vie dans des tours résidentielles, que certains courants haredim évitaient auparavant en raison de l'utilisation d'ascenseurs programmés pour le Shabbat.'
Des institutions publiques élargies et un commerce adapté
L'une des différences les plus notables dans la conception des quartiers ultra-orthodoxes concerne l'ampleur et la variété des institutions publiques requises. Outre les écoles, jardins d'enfants et crèches, les urbanistes doivent intégrer des synagogues, des mikvaot, des salles d'étude (batei midrash) et des kollels, adaptés aux divers sous-groupes religieux.
Le commerce de détail dans les quartiers haredim évolue également de manière distincte. Selon Greif, alors que les centres commerciaux généraux abritent de grandes chaînes de mode et des restaurants de marque, les quartiers ultra-orthodoxes accordent une importance accrue aux commerces de rue, à la vente au détail de proximité et aux réseaux de distribution adaptés aux besoins de la communauté.
Disparités tarifaires : Kiryat Gat face à Ofakim
Les prix des appartements illustrent de manière éclatante l'écart entre Kiryat Gat et les pôles de logement traditionnels. Selon Greif, les prix du marché libre dans les projets de la société avoisinent les 25 000 NIS par mètre carré. Par conséquent, un appartement de quatre pièces d'environ 100 mètres carrés coûte entre 2,4 et 2,5 millions de NIS, tandis qu'un appartement de cinq pièces d'environ 120 mètres carrés atteint 2,8 à 3 millions de NIS.
Parallèlement, Ofakim offre une alternative séduisante comprenant une communauté de la Torah bien établie aux côtés de prix de logement très accessibles et d'importants avantages fiscaux municipaux. Dans le quartier oriental d'Afiki Nahal, qui compte environ 7 500 unités d'habitation, plusieurs îlots ont été réservés au public ultra-orthodoxe dans le cadre de programmes étatiques.
L'entreprise Sh. Baruch, lauréate de plusieurs appels d'offres locaux, promeut son projet à Ofakim sous la marque 'Chaveruta', ayant récemment obtenu un permis de construire. L'entreprise détient un total de 261 logements répartis sur deux sites dans la ville, Ofakim affichant un net avantage tarifaire avec des prix avoisinant les 13 000 NIS par mètre carré, contre 30 000 à 40 000 NIS par mètre carré à Jérusalem.
