Dissolution d'un partenariat foncier : à qui appartiennent les droits de construction après démolition ?

Le tribunal de première instance de Tel-Aviv a récemment examiné un litige juridique inhabituel concernant le partage d'une copropriété immobilière. L'affaire porte sur un terrain à Ramat-Gan, évalué à 12 millions de shekels, détenu par deux partenaires en parts égales et indivises.

Il y a plusieurs décennies, les héritiers de l'un des partenaires (les défendeurs) ont construit une maison individuelle de 120 m² sur ce terrain. Selon un nouveau plan d'urbanisme, la maison doit être démolie, ce qui octroie un « bonus » de deux unités de logement supplémentaires, d'une valeur estimée à 2,6 millions de shekels. Le tribunal a dû trancher : ces droits appartiennent-ils au constructeur ou doivent-ils être partagés équitablement ?

Arguments des parties

Les plaignants, représentés par les avocats Yoram Hagbi Hagai et Meir Fox, soutiennent que, les droits sur le terrain étant détenus à parts égales et la structure ayant été érigée sans leur consentement, tous les droits de construction doivent être partagés équitablement.

Les défendeurs font valoir que la construction légale de leur maison familiale, combinée à 70 ans de silence et d'absence d'objection de la part des plaignants, établit un « accord tacite de partage de l'utilisation ». Ils estiment que ces droits supplémentaires sont un bonus lié à leur structure et qu'ils devraient leur revenir pour éviter que le partenaire inactif ne reçoive une « prime » à leurs dépens.

Décision du tribunal

Le tribunal a rejeté l'argument principal des défendeurs :

• Statut du constructeur : L'utilisation exclusive à long terme ne confère pas de droit de propriété, mais au mieux une « licence immobilière » personnelle.

• Priorité de l'enregistrement : Lors du partage d'une copropriété, le tribunal privilégie les droits de propriété enregistrés au Tabu sur les revendications basées sur la construction.

• Répartition des revenus : Le tribunal a statué que tant le produit de la structure que la valeur des droits de construction supplémentaires doivent être partagés à parts égales, ces droits étant attachés à la propriété foncière.

• Remboursement : Le constructeur a droit uniquement au remboursement des frais de construction, prélevé sur le produit de la vente.

Le tribunal a souligné que les incitations à l'urbanisme sont accordées aux titulaires du droit de propriété, qui est ici détenu en commun.

Réponse : « Nous continuerons à nous battre »

L'avocat Avihai Ben Moshe, représentant les défendeurs, a déclaré : « Il s'agit d'une propriété familiale construite en 1954 et entretenue par trois générations. Alors que la famille prenait soin du bien, les partenaires vivant à l'étranger n'ont supporté aucune charge. Évaluer la maison à 178 000 shekels alors que les coûts de construction s'élèvent à 660 000 shekels est un résultat absurde. Celui qui a négligé le bien est récompensé, tandis que celui qui a construit se retrouve les mains vides. Nous continuerons à nous battre avec tous les outils juridiques. »

Affaire civile 30667-09-24