Big Shopping Centers publie ses rapports : tous les chiffres

Big Shopping Centers, l'une des plus grandes sociétés d'immobilier de rendement en Israël, a publié cette semaine ses résultats pour le deuxième trimestre 2026 et a présenté une amélioration de la rentabilité opérationnelle parallèlement à la poursuite d'investissements agressifs dans de nouveaux projets.

Le revenu opérationnel net (NOI) au premier semestre de l'année a atteint environ 956 millions de shekels, et le FFO — le flux de trésorerie opérationnel utilisé comme mesure principale pour évaluer les sociétés d'immobilier de rendement — a grimpé d'environ 6,8 % pour atteindre environ 532 millions de shekels. Pour des millions d'Israéliens dont l'épargne-retraite et les fonds de prévoyance sont investis dans des obligations et des actions de sociétés comme Big, ces chiffres sont bien plus que de simples données sèches.

Au bas de la ligne du rapport, une baisse a en fait été enregistrée : le bénéfice net pour le semestre a diminué à environ 548,5 millions de shekels, contre environ 671,6 millions de shekels l'année dernière. Mais ici réside un point important à comprendre — la baisse provient principalement des différences de change et d'une augmentation plus modérée de la valeur des actifs dans les livres, et non d'une détérioration de l'activité elle-même.

Le FFO, qui neutralise ces effets comptables volatils et reflète le flux de trésorerie actuel provenant de la location de propriétés, est ce qui montre la vraie image — et il a augmenté. Au deuxième trimestre seul, le NOI a totalisé environ 492 millions de shekels et le FFO a augmenté d'environ 5,9 % pour atteindre environ 280 millions de shekels.

Il est important de prêter attention à un détail technique : la société a réduit son taux de détention dans la filiale AFI Properties d'environ 87,7 % à 79,9 %, ce qui dilue la contribution d'AFI aux résultats. En neutralisant cet effet, le taux de croissance est encore plus impressionnant — le FFO reflète une augmentation de plus de 12 % et le NOI une augmentation de 6,5 %.

Le chiffre qui illustre peut-être le mieux la force de l'activité est le taux d'occupation : dans les propriétés commerciales en Israël, il se situe à environ 100 %, et en Europe à environ 99 %. En d'autres termes, il n'y a presque aucun espace vide dans les centres du groupe.

Les ventes dans les centres Big en Israël ont augmenté d'environ 5,1 % au cours du semestre, et en Europe, le bond a été encore plus marqué — environ 11,3 %. L'activité européenne, qui s'étend principalement sur la Pologne, la Serbie et la Roumanie, est devenue un moteur de croissance important : son NOI a bondi de 15,3 % pour atteindre 48,2 millions d'euros.

Parallèlement au complexe phare Big Glilot, la société pousse une série de complexes « Big Fashion » en construction — à Petah Tikva (phase A, avec un NOI attendu de 164 millions de shekels et un taux de rendement projeté de 8,5 %), à Ashkelon et à Ness Ziona. Le total des terrains destinés au développement du groupe est estimé à environ 838 millions de shekels.

Les capitaux propres attribuables aux actionnaires s'élèvent à environ 13,4 milliards de shekels, et la société maintient une liquidité élevée — environ 1,04 milliard de shekels en espèces et des lignes de crédit disponibles d'environ 600 millions de shekels. Une combinaison d'occupation presque totale, de croissance des ventes et d'activité de développement dynamique transmet la stabilité — un atout important pour les organismes institutionnels qui gèrent votre épargne.

Cependant, il convient de rappeler qu'une partie importante de la valeur des actifs repose sur des évaluations et des taux de capitalisation, et qu'un changement dans l'environnement des taux d'intérêt ou un ralentissement de la consommation privée pourrait affecter la situation à l'avenir.

Asaf Nagar, directeur général adjoint de Big Shopping Centers, a déclaré :

« Le premier semestre 2026 a été influencé par les conséquences de la guerre avec l'Iran. Malgré cela, au niveau des ventes, nous présentons une augmentation de 5,1 % par rapport à la période correspondante, tandis que les centres Big en Europe continuent de présenter des résultats exceptionnels avec une augmentation de plus de 11 %.

Parallèlement à l'augmentation des ventes, nous poursuivons la dynamique de développement de « Big Fashion » à Ashkelon, qui devrait ouvrir en 2028, ainsi que le développement du centre commercial à Petah Tikva, dont l'ouverture est prévue en 2029. Dans le même temps, nous sommes revenus au développement de Big Fashion Ness Ziona, un centre caractérisé par des usages mixtes de commerce, de bureaux et de résidences, et sa construction devrait être achevée en 2030.

En Europe, nous continuons à nous développer, avec un accent sur la Pologne, qui s'établit comme un moteur de croissance important pour la société, car après la date de clôture du bilan, nous avons acheté un autre centre dans le pays et d'ici la fin de l'année, nous achèverons l'ouverture de 4 centres supplémentaires, et déjà au cours de l'année prochaine, nous devrions atteindre 20 centres actifs. En général, l'activité en Europe continue de présenter une croissance à deux chiffres année après année, car le premier semestre s'est terminé avec une croissance de 15 % du NOI, et nous continuons à chercher des opportunités supplémentaires en Pologne et dans les Balkans en général. »

Parallèlement, AFI continue de promouvoir le portefeuille d'actifs en construction, en plus de deux acquisitions importantes réalisées depuis le début de l'année : un complexe de bureaux en République tchèque et un portefeuille de centres commerciaux en Roumanie pour un montant total de plus de 400 millions d'euros. De plus, au cours de la période, nous avons terminé avec succès la construction du premier projet éolien de la société en Roumanie, qui devrait commencer à générer des revenus en totalité à partir du trimestre prochain.

Aux États-Unis, la société a un dernier actif restant destiné à la vente après avoir conclu le mois dernier une transaction de vente d'un autre actif pour 103 millions de dollars, une valeur supérieure à sa valeur comptable. Nous avons l'intention de continuer à transférer les flux de trésorerie provenant de la réalisation d'actifs aux États-Unis en faveur de la poursuite de l'expansion de l'activité en Europe.

Le taux d'endettement de la société est à ses niveaux les plus bas depuis des années, ce qui se reflète, entre autres, dans le relèvement de la notation des séries d'obligations non garanties de la société à AA et la mise à jour de la perspective de notation de l'émetteur à positive. Tout cela, parallèlement aux soldes de trésorerie, aux lignes de crédit, à l'étalement optimal de la dette et à un taux de change bas, qui, bien qu'ayant affecté négativement les résultats de l'activité pour la période, permettent à la société d'utiliser les opportunités commerciales pour acquérir des actifs à un point d'entrée attractif.