Banque d'Israël : les nouvelles règles du crédit immobilier pour 2026
La Banque d'Israël publie ses directives actualisées pour 2026 encadrant les prêts immobiliers, clarifiant les calculs de LTV, les acheteurs étrangers et les revenus des indépendants.
Le marché immobilier israélien fonctionne sous un ensemble strict de réglementations et de directives imposées par la supervision des banques au système financier, principalement la directive de gestion bancaire saine relative aux « restrictions sur les prêts au logement ». Pour réduire les frictions et les malentendus du public et du système bancaire, le département publie périodiquement un document de questions-réponses contraignant.
Ce document aborde des questions cruciales pour tout acheteur immobilier en Israël : du calcul du ratio de financement (LTV) dans des transactions complexes, à la prise en compte des revenus des indépendants et des sociétés à responsabilité limitée, jusqu'aux règles strictes entourant les groupes d'achat et le refinancement de prêts.
Calcul du LTV dans des situations complexes
Lorsqu'un emprunteur demande un prêt pour l'achat d'un seul appartement mais met en gage un autre bien (comme la maison de ses parents), le ratio de financement est calculé en fonction du bien acheté si celui-ci sert de garantie. À l'inverse, lorsqu'un bien existant est utilisé comme garantie pour en acquérir un autre, le LTV est calculé par rapport au bien acquis (selon l'objet du prêt de 50 %, 70 % ou 75 %), mais le crédit ne doit en aucun cas dépasser 50 % de la valeur du bien effectivement gagé. La banque est donc tenue d'évaluer la valeur du bien acheté même s'il ne sert pas de garantie directe.
Les résidents étrangers achetant leur premier appartement en Israël ne sont pas considérés comme acquéreurs d'un « appartement unique ». Les termes « appartement unique » et « appartement de remplacement » s'exercent exclusivement pour les citoyens israéliens. Par conséquent, l'acquisition par un résident étranger est automatiquement classée comme « appartement d'investissement », limitant le ratio de financement maximal à 50 %.
Vérification des revenus et remboursement mensuel
Les travailleurs indépendants et les résidents étrangers peuvent prouver leur conformité au ratio de remboursement par rapport aux revenus en fournissant des rapports fiscaux annuels signés et soumis à l'administration fiscale, ou un certificat signé par un expert-comptable si le rapport n'a pas encore été déposé. Pour les résidents étrangers, les rapports soumis aux autorités fiscales étrangères sont acceptés.
Les revenus d'un emprunteur propriétaire à 100 % d'une société à responsabilité limitée peuvent être reconnus, tout comme pour un indépendant, sur la base du bénéfice net de l'entreprise sous réserve du droit de prélever des dividendes. L'impôt prévisionnel sur les dividendes doit être déduit, et un facteur de sécurité conservateur est appliqué au montant net déterminé par la banque.
Refinancement de prêts et groupes d'achat
Lorsqu'un crédit augmente uniquement en raison d'une « commission de remboursement anticipé », le refinancement est autorisé sans nécessiter de nouveau calcul du ratio de remboursement par rapport au revenu. En cas de refinancement interne, aucun nouveau calcul n'est requis, tandis qu'un refinancement externe impose à la nouvelle banque de recalculer les données de revenus et la valeur du bien.
Bien qu'il n'existe pas de liste fermée, des indicateurs spécifiques établissent un « lien substantiel » entre différents groupes d'achat, exigeant qu'ils soient traités comme un groupe d'emprunteurs unique en raison de membres communs, de risques partagés ou d'organisateurs similaires.
