Astral Hotels perd son procès pour un remboursement de loyer pendant des travaux et devra payer 400 000 shekels
L'accord entre Astral et les sociétés louant l'hôtel Aria à Eilat ne prévoyait pas d'annulation explicite de l'exonération de loyer pendant les travaux. Le tribunal a toutefois privilégié le concept d'« obligation absolue », statuant que la logique commerciale et l'intention des parties l'emportent sur le libellé du contrat.
Le tribunal a récemment rejeté la plainte déposée par la société Astral Hotels, exploitant de l'hôtel Aria à Eilat, contre les sociétés Neot Hof HaAlmog et M.F.A. Tourism, auprès desquelles elle loue l'établissement. Astral réclamait le remboursement du loyer versé pendant d'importants travaux de rénovation.
Une rénovation de 40 millions de shekels
L'hôtel Aria appartient à la société Neot Hof HaAlmog, détenue à parts égales par M.F.A. Tourism et Astral. Le contrat de location initial prévoyait qu'Astral serait exonérée de loyer durant les périodes de travaux rendant l'exploitation impossible.
Un avenant de 2021 a toutefois confié à Astral le contrôle exclusif du calendrier et de l'ampleur des travaux, tout en lui en faisant supporter le financement intégral. Cet avenant stipulait qu'Astral devait payer la totalité du loyer annuel de 15,6 millions de shekels, qualifiant cette obligation d'« absolue et ne dépendant de rien », et précisant que cet avenant prévalait sur le contrat initial. Fin 2021, Astral a fermé l'hôtel pendant trois mois pour une rénovation de quatre mois.
Le litige
Astral a versé 3,75 millions de shekels de loyer avant de poursuivre pour obtenir un remboursement, arguant que l'exonération initiale restait valable car l'avenant ne l'avait pas explicitement annulée. La société a insisté sur la primauté du texte contractuel.
Les défendeurs ont dénoncé une tentative de mauvaise foi. Ils ont soutenu que la rénovation ne nécessitait pas une fermeture totale, les travaux pouvant être réalisés par étapes pour maintenir l'hôtel en activité.
La décision
Le tribunal de district de Tel-Aviv, présidé par le juge Naftali Shilo, a rejeté la plainte. Le tribunal a estimé que l'intention des parties était de rendre l'obligation de paiement absolue. De plus, Astral n'a pas prouvé la nécessité de fermer l'hôtel pour effectuer les travaux.
Astral a été condamnée à payer 400 000 shekels de frais de justice.
Réaction
Le juge s'est appuyé sur la logique commerciale et les témoignages relatifs à la rédaction de l'avenant pour conclure que la clause d'« obligation absolue » excluait toute exemption.
Astral Hotels a déclaré : « Nous pensons que le verdict est erroné et nous ferons appel devant la Cour suprême. Le tribunal a ignoré le langage clair du contrat ainsi que l'impossibilité pratique d'exploiter un hôtel alors que toutes les zones publiques sont en rénovation complète. »
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