Almogim colmate les brèches de la crise immobilière : vente d'appartements à perte à Magurit

Le ralentissement des ventes et la hausse des coûts de construction et de financement compliquent la tâche des sociétés immobilières résidentielles. Alors que leurs difficultés financières s'accentuent, les fonds de placement immobilier (REIT) spécialisés dans le logement locatif interviennent pour combler une partie du vide. C'est ce qu'illustre la transaction entre la société Almogim et le fonds REIT Magurit.

Almogim, qui a lancé la commercialisation d'un projet de 311 logements à Rehovot en 2023, n'avait réussi à vendre que 124 unités jusqu'à récemment (40 % du projet), dont seulement 22 depuis le début de l'année. Afin d'aligner le rythme de construction sur une commercialisation poussive, l'entreprise a conclu un accord pour vendre 54 unités au fonds Magurit. Almogim estime que cette transaction entraînera une perte de 6 à 7 millions de shekels dans ses états financiers annuels. L'achèvement du projet est prévu pour 2028.

À titre de comparaison, 2023 a été l'année record avec 41 unités vendues, contre 29 en 2024 et 32 en 2025. Magurit achètera les 54 logements (appartements de 3 à 5 pièces) pour 117 millions de shekels. Le prix moyen de 2,2 millions de shekels par appartement est similaire à celui des ventes de cette année, mais inférieur aux moyennes de 2,5 millions et 2,4 millions de shekels enregistrées en 2024 et 2025, en partie en raison d'une remise sur quantité.

L'augmentation des coûts de construction, passés d'une estimation de 647 millions de shekels en 2023 à 688 millions fin juin, a réduit la marge brute attendue du projet de 13 % à 10 %. Outre le projet de Rehovot, Almogim compte trois autres chantiers totalisant 364 unités dont la livraison est prévue l'an prochain, avec des taux de vente compris entre 41 % et 76 %.

Les avantages accordés aux acheteurs reflètent également les défis actuels. Au premier semestre 2026, 70 % des transactions signées par Almogim incluaient des « prêts entrepreneur », l'entreprise ayant versé 7,4 millions de shekels d'intérêts aux banques, ce qui a réduit ses revenus de 2,3 millions de shekels (contre 26 % et 4,2 millions de shekels en 2025).

Les résultats financiers témoignent de ces tensions. Bien que le chiffre d'affaires d'Almogim ait bondi de 49 % au premier semestre pour atteindre 232 millions de shekels, la hausse des coûts d'exécution a érodé la marge brute à 30 millions de shekels. De plus, le doublement des frais de financement à 32 millions de shekels a fait basculer la société d'un bénéfice de 4,2 millions à une perte de 13 millions de shekels.

Ce type de transaction se multiplie. L'an dernier, Magurit a aidé Mivne Real Estate à soutenir les ventes du projet « HaSolelim » à Tel-Aviv en acquérant 47 des 360 unités pour 191 millions de shekels. De même, en mai, le fonds Rent It a acheté 52 unités à Aura dans un projet à Hadera, où seules 357 des 435 unités avaient été vendues fin février.