Vous avez 200 000 shekels disponibles - clôturer le prêt immobilier ou placer l'argent sur un dépôt ?
Le taux d'intérêt de la Banque d'Israël est de 3,5 %, les dépôts et les fonds monétaires offrent toujours un rendement intéressant, mais de nombreux prêts immobiliers coûtent 5 % ou plus ; sur 200 000 shekels, l'écart peut atteindre des milliers de shekels par an - et il faut également prendre en compte les considérations fiscales, les frais de remboursement anticipé et la liquidité.
Il peut s'agir d'une prime importante au travail, d'un héritage, d'un fonds de formation libéré ou simplement d'épargnes accumulées au fil des ans : soudain, il y a 200 000 shekels sur le compte qui ne sont pas destinés à des dépenses immédiates. C'est, bien sûr, un bon problème, mais la question de savoir quoi faire de l'argent se pose très rapidement - surtout lorsque, de l'autre côté du bilan, se trouve un prêt immobilier de centaines de milliers de shekels. D'une part, l'argent peut être placé sur un dépôt et générer des intérêts. D'autre part, la même somme peut effacer une partie du prêt immobilier et économiser des intérêts pendant des années. Dans l'environnement actuel des taux d'intérêt, le calcul penche souvent en faveur du prêt immobilier, mais le résultat dépend du taux d'intérêt réel que la famille paie, du rendement qu'elle peut obtenir sur l'argent et du coût du remboursement anticipé.
Le taux d'intérêt de la Banque d'Israël est de 3,5 % et le taux prime de 5 %. Les dépôts bancaires sur un an offrent un rendement qui varie en fonction de l'environnement des taux d'intérêt dans l'économie, de la banque, du montant et de la capacité de négociation. Les fonds monétaires et les MAKAM (obligations d'État à court terme) offrent une alternative pour l'argent placé sur un dépôt, les fonds monétaires ayant un rendement attendu dans l'environnement actuel des taux d'intérêt oscillant autour de 3,25 %-3,35 % après frais de gestion. Supposons que la famille reçoive 3,5 % par an sur un dépôt. Sur 200 000 shekels, cela représente 7 000 shekels bruts. Sur un dépôt en shekels non indexé, l'impôt sur les intérêts est de 15 %, il reste donc environ 5 950 shekels. Le rendement net est en fait légèrement inférieur à 3 %.
De l'autre côté du bilan, les données de mi-2026 indiquent un taux d'intérêt total moyen projeté dans la zone de 5 % pour les nouveaux prêts immobiliers, avec des écarts entre les banques. Chez Mizrahi, le taux total projeté s'élevait à 5,13 %, contre 4,70 % chez Beinleumi. Le tableau des taux d'intérêt des prêts immobiliers publié mensuellement par la Banque d'Israël explique également pourquoi la moyenne est trompeuse. Pour quelqu'un qui détient déjà un prêt immobilier, le chiffre pertinent est le taux d'intérêt réel sur la tranche qu'il envisage de rembourser. Une famille qui paie 5 % sur ces mêmes 200 000 shekels économise des intérêts à un taux d'environ 10 000 shekels par an au début du parcours. Par rapport à environ 5 950 shekels nets sur un dépôt, on obtient un écart d'environ 4 000 shekels en faveur de la réduction du prêt immobilier.
À un taux de prêt immobilier de 4 %, l'économie initiale atteint environ 8 000 shekels, ce qui reste supérieur au rendement net de ce même dépôt. Sur cinq ans, l'écart s'accumule. 5 % d'intérêts économisés sur 200 000 shekels valent environ 55 000 shekels, tandis qu'un dépôt rapportant environ 3 % net génère environ 32 000 shekels sur la même période. La différence s'élève à environ 23 000 shekels. Pour concurrencer un prêt immobilier à 5 %, le dépôt doit rapporter près de 6 %. Les intérêts économisés sur un prêt immobilier sont une économie non soumise à l'impôt. Une dette à 5 % d'intérêt qui est effacée économise le paiement des intérêts à ce taux sur le capital restant, tandis que les intérêts sur un dépôt doivent être imposés. Pour qu'un dépôt soumis à un impôt de 15 % concurrence une dette à 5 % d'intérêt, il doit rapporter environ 5,9 % bruts. Les dépôts dans l'environnement actuel sont loin de ce niveau.
Investissements alternatifs : fonds et actions
Si ce n'est pas un dépôt - peut-être un fonds monétaire, des obligations ou un indice boursier ? Un fonds monétaire détient des instruments à très court terme, et son rendement se rapproche du taux d'intérêt de la Banque d'Israël. Ses avantages sont la liquidité quotidienne et une imposition de 25 % sur le profit réel, c'est-à-dire sur le rendement au-delà de l'inflation, au lieu de 15 % sur chaque shekel d'intérêt sur un dépôt en shekels. En cas d'inflation élevée, cette différence est ressentie, et en cas d'inflation nulle, elle disparaît presque. Le MAKAM est une obligation d'État à court terme, d'un an au maximum, et son rendement est également dérivé de l'environnement des taux d'intérêt. Ces deux instruments ne précèdent un prêt immobilier que lorsqu'il est particulièrement bon marché, par exemple une ancienne tranche à 2 %-3 % d'intérêt.
Une obligation d'État offre un rendement à l'échéance connu à l'avance pour ceux qui détiennent jusqu'à la fin. Ceux qui vendent à mi-parcours sont exposés aux variations de prix : lorsque le taux d'intérêt dans l'économie augmente, les prix des obligations existantes chutent, et le rendement réel peut être inférieur à celui qui apparaissait le jour de l'achat. Plus l'obligation est longue, plus la fluctuation est forte. Son rendement connu n'est valable qu'à une seule condition, celle de détenir jusqu'à la date d'échéance. Le rendement historique moyen n'est pas un rendement garanti.
Les fonds communs de placement et les ETF qui suivent les indices boursiers ont affiché des rendements bien supérieurs aux taux d'intérêt des prêts immobiliers pendant des décennies. Ce chiffre décrit le passé et ne prédit pas les cinq prochaines années. Même la moyenne elle-même gonfle l'image : un indice qui a augmenté de 30 % puis a chuté de 20 % montre une moyenne arithmétique de 5 % par an, mais l'investisseur se retrouve avec 4 % sur deux ans. Supposons que ces mêmes 200 000 shekels soient investis dans un large indice boursier, contre un prêt immobilier à 5 % d'intérêt. Le remboursement du prêt immobilier économise des intérêts garantis d'environ 55 000 shekels en cinq ans. Dans un scénario où l'indice augmente de 8 % par an, le montant atteint environ 294 000 shekels, et après un impôt sur les gains en capital de 25 %, il reste environ 70 000 shekels. L'impôt ne s'applique qu'au profit réel, donc en pratique, le montant peut être légèrement plus élevé. L'investissement mène d'environ 15 000 shekels, soit environ 3 000 shekels par an. C'est la récompense pour avoir pris le risque.
Dans le second scénario, la première année se termine par une baisse de 20 %, suivie de quatre années à 8 %. Le montant atteint environ 218 000 shekels, le profit avant impôt s'élève à environ 18 000 shekels, et après impôt à environ 13 000 shekels. Par rapport à 55 000 shekels garantis, le remboursement du prêt immobilier mène l'investissement de plus de 40 000 shekels. Les deux scénarios sont raisonnables, et il est impossible de savoir à l'avance lequel se réalisera. Il y a ici une autre différence qui n'apparaît pas dans les tableaux de rendement. La date de retrait est déterminée par les besoins de la famille et non par la situation du marché. Quelqu'un qui a besoin de l'argent une année où l'indice chute réalise la perte et ne peut pas attendre une reprise. L'économie sur les intérêts du prêt immobilier ne dépend pas du tout du timing.
Frais et liquidité
Avant de transférer 200 000 shekels à la banque, il faut vérifier les frais de remboursement anticipé. Dans la tranche prime, il n'y a pas de pénalité de remboursement anticipé, et dans les tranches variables aux points de changement de taux d'intérêt, l'exposition aux frais est également plus faible. Dans une tranche à taux d'intérêt fixe, des frais de milliers, voire de dizaines de milliers de shekels peuvent être créés, en fonction des conditions du prêt et des écarts de taux d'intérêt. Les frais de remboursement sont composés de cinq éléments possibles, et le plus important d'entre eux naît de l'écart de taux d'intérêt. Les frais reposent sur l'ordonnance bancaire de 2002, et leur composition détermine combien est réellement payé.
Le remboursement effectué exactement à la station de sortie, la date de changement de taux d'intérêt fixée dans le contrat, ne nécessite que les frais opérationnels. Un tel remboursement coûte des dizaines de shekels, tandis que dans une tranche fixe non indexée, les frais peuvent atteindre des milliers, et même là, seulement si le taux d'intérêt moyen a chuté depuis la souscription du prêt. Les frais peuvent rendre un remboursement rentable non rentable. Si le remboursement permet d'économiser plusieurs milliers de shekels par an mais implique un paiement important à l'avance, il faut vérifier en combien de temps l'économie sur les intérêts couvre le coût du remboursement.
200 000 shekels dans un prêt immobilier ne sont plus disponibles sur le compte. La considération de liquidité est parfois plus importante qu'une différence de plusieurs milliers de shekels. Rembourser un prêt immobilier transforme l'argent liquide en argent piégé dans les murs. Une famille qui transfère la totalité du montant se retrouve avec un appartement moins endetté, mais aussi avec moins d'argent disponible. Les frais médicaux, le remplacement d'une voiture, une période de chômage ou des travaux de rénovation peuvent créer un besoin de nouveau crédit, dont le coût est nettement supérieur aux intérêts du prêt immobilier. On peut aussi diviser. Au lieu de transférer la totalité du montant sur le prêt immobilier, on peut en laisser une partie en tant que fonds d'urgence liquide et diriger le solde vers le remboursement de la tranche coûteuse. Il n'y a pas beaucoup de logique à économiser sur les intérêts du prêt immobilier si, peu de temps après, il faut contracter un prêt coûteux pour financer une dépense imprévue.
