Pas chaque « locataire récalcitrant » est têtu : comment protéger vos droits sans vous brouiller avec vos voisins

Dans des complexes de Pinui-Binui (évacuation et construction) à Bat Yam, dans la rue HaYarkon à Tel-Aviv, dans le complexe Dafna près de l'hôpital Ichilov et dans le complexe HaRoeh à Ramat Gan, des conflits très médiatisés ont récemment éclaté. Ces affaires étaient centrées sur des « locataires récalcitrants » (dayar sarvan) dans des projets de renouvellement urbain qui ont refusé d'avancer avec le projet. Finalement, leurs plaintes ont été acceptées, et il a été déterminé que la justice était de leur côté.

Les tribunaux ont rejeté les appels des voisins et des promoteurs, statuant qu'un projet TAMA 38 ne doit pas être imposé à un locataire récalcitrant à tout prix. Même lorsqu'une écrasante majorité de locataires soutient un projet, cela ne justifie pas son approbation s'il existe des défauts matériels susceptibles de compromettre les droits des propriétaires d'appartements.

Études de cas

• Bat Yam : Le tribunal de district de Tel-Aviv a confirmé la décision de l'inspecteur de l'enregistrement foncier, refusant de forcer l'exécution du projet sur les propriétaires d'appartements ayant soulevé des objections valides.

• Ramat Gan : En mai 2026, le tribunal de district a déterminé que l'octroi d'un ajout de surface uniforme aux appartements de différentes tailles (entre 60 et 105 m²) constitue une discrimination matérielle. Le projet n'a été approuvé que sous réserve d'un paiement d'équilibrage d'environ 140 000 shekels au locataire qui a refusé.

• Tel-Aviv (rue HaYarkon) : La juge Limor Bibi du tribunal de district de Tel-Aviv a rejeté l'appel des voisins, approuvant la décision de l'inspecteur selon laquelle le locataire avait raison dans son refus car son balcon était 40 % plus petit que ceux des autres voisins. Des indemnités d'environ 680 000 shekels ont été accordées en sa faveur.

• Tel-Aviv (complexe Dafna) : Le projet a été bloqué pendant longtemps à cause d'une seule locataire récalcitrante. Le promoteur a déposé une plainte contre elle, mais il s'est avéré qu'il avait secrètement accordé des avantages importants à d'autres locataires pour obtenir leurs signatures, violant le principe d'égalité. Cette découverte a donné une légitimité juridique à son refus et a forcé le promoteur à agir avec une transparence totale.

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Me Noam Kolodny du cabinet d'avocats Kolodny & Co., expert en droit de l'urbanisme et de la construction, apporte des éclaircissements sur les droits des locataires qui s'opposent aux projets de Pinui-Binui.

Chaque propriétaire d'appartement qui s'oppose à un projet est-il considéré comme récalcitrant ?

Non. La loi distingue le propriétaire qui soulève une objection substantielle de celui qui refuse sans justification raisonnable. Le tribunal demande non seulement si le locataire s'est opposé, mais pourquoi. Ce n'est que lorsqu'une objection vise à obtenir un avantage personnel aux dépens des autres que le propriétaire peut être considéré comme récalcitrant.

Comment se comporter avec la représentation des locataires ?

Il est important de distinguer l'opposition au projet de l'opposition à la manière dont il est réalisé. Soulevez toutes les réserves par écrit en une seule fois, de manière ordonnée, et évitez les ultimatums. Utilisez un langage constructif : « Je signerai quand une réponse sera donnée aux problèmes suivants ».

Quels documents préparer ?

Avant les négociations, rassemblez un extrait du Tabu, le plan de l'appartement, les permis de construire et les documents indiquant les circonstances personnelles (certificats médicaux ou preuve d'activité commerciale). Connaître les faits rend votre discours professionnel.

Est-il préférable d'agir seul ou avec d'autres voisins ?

L'action conjointe est généralement préférable. Un groupe organisé bénéficie d'un plus grand pouvoir de négociation. Cependant, veillez à ne pas créer un camp d'opposants agissant de manière émotionnelle ou diffusant des informations non fondées.

Quand le tribunal peut-il déterminer que la récalcitrance est justifiée ?

Les tribunaux reconnaissent qu'une objection peut être justifiée lorsque la contrepartie proposée s'écarte de manière déraisonnable de ce qui est habituel, lorsque le promoteur ne fournit pas de garanties suffisantes, ou lorsque le projet cause un préjudice inhabituel à un locataire spécifique en raison de sa condition personnelle, médicale ou fonctionnelle.