Odeur d'égout, magasins abandonnés et procès géants : le crash de la "ville du cinéma" d'Israël

Le complexe Cinema City à Glilot était autrefois un pionnier dans son domaine : la "ville du cinéma" d'Israël, un symbole de la culture des loisirs et un pôle d'attraction où les visiteurs venaient de tout le pays - non seulement pour regarder un film, mais aussi pour passer du temps dans les restaurants, les magasins et le complexe de divertissement qui l'entoure. Cependant, ces dernières années, le complexe commercial, appartenant à la société Nitsba, est confronté à une baisse significative de l'activité - pour le moins, avec l'abandon de nombreuses entreprises et les plaintes des locataires concernant la négligence et le mauvais entretien. Parallèlement, des poursuites judiciaires totalisant des millions de shekels ont été intentées contre l'entreprise ces dernières années par des propriétaires d'entreprises qui ont affirmé que l'état du complexe avait conduit à leur effondrement économique.

Nous sommes allés vérifier si, même au plus fort des vacances d'été en août, le complexe peine toujours à attirer les visiteurs. Le spectacle surréaliste qui s'est offert à la vue illustre le fossé inconcevable : alors que le complexe voisin Big Fashion Glilot est bondé de dizaines de milliers de visiteurs, de l'autre côté du passage piéton se trouve un complexe sombre et calme, où la plupart des magasins sont fermés et les couloirs presque vides de monde.

Déjà sur le chemin depuis le parking, il était difficile d'ignorer la forte odeur d'égout, dont certains propriétaires d'entreprises sur place se sont beaucoup plaints. À l'entrée du complexe, l'aire de jeux adjacente aux salles de cinéma, qui, au plus fort des vacances d'été, devrait apparemment être pleine d'enfants, a été observée lors de la visite comme étant complètement vide. Selon les employés de Cinema City, les visiteurs arrivent par pics et principalement l'après-midi et le soir, lorsque les salles de cinéma se remplissent. Mais dans le complexe commercial qui l'entoure, comme mentionné, l'image est complètement différente.

L'un des propriétaires d'entreprise du complexe, qui a demandé à rester anonyme, a déclaré à "Ma'ariv" : "Maintenant, c'est encore une bonne situation parce que nous sommes en vacances d'été, c'est le maximum en termes de personnes. Si vous voulez voir un vrai cimetière, venez en milieu de semaine." Il souligne qu'il faut distinguer la direction de Cinema City de la direction du complexe commercial, géré par Nitsba. "L'endroit ressemble déjà à l'ancienne gare routière centrale. Il n'y a pas de magasins, tous ceux qui louaient ici se sont enfuis", affirme-t-il. Selon lui, les événements et conférences organisés à Cinema City sont ce qui aide les entreprises qui restent sur place, car ils attirent des visiteurs qui viennent aussi dans les magasins "en passant".

Un autre propriétaire d'entreprise du complexe affirme que la baisse de l'activité découle également de la concurrence avec Big Fashion Glilot qui a ouvert à proximité. "Les propriétaires d'entreprises ne veulent pas venir à cause du loyer cher et aussi à cause du Big. Beaucoup ont peur. Ils n'ont aucune justification pour ouvrir ici parce que les gens dépensent tout leur argent au Big, et les rares qui s'infiltrent ici ne dépenseront pas nécessairement plus d'argent." Selon lui, "Le nouveau magasin qui a ouvert ici paie 30 mille shekels par mois, chez Landwer, ils demandaient à l'époque plus de 70 mille shekels. Très peu d'entreprises sont restées ici, donc il n'y a pas de concurrence, et grâce à cela, elles s'en sortent."

D'un autre côté, chez Nitsba, ils rejettent l'image présentée par les propriétaires d'entreprises et affirment que le complexe continue de fonctionner avec une occupation élevée et de servir des milliers de visiteurs. Selon l'entreprise, le taux d'occupation s'élève à environ 94 %, et il comprend environ 13 962 m² d'espace commercial actif, parallèlement à environ 12 000 m² supplémentaires de bureaux et d'emplois.

Chez Nitsba, ils notent que le complexe exploite, entre autres, les bureaux de Neo-Linao, NMC et United King, ainsi que des entreprises et des centres de loisirs, notamment Golda, Cigars Club, World of Sweets, McDonald's, le café Neo-Linao, un restaurant mexicain, Funky Town, Tayeset et les salles de cinéma Cinema City.

Les procès derrière la crise

Comme rappelé, la saga juridique autour de la chaîne Landwer a commencé en février 2024, lorsque Nitsba a intenté un procès devant le tribunal de district de Tel-Aviv pour 6 millions de NIS contre la chaîne et les franchisés, alléguant une violation continue et fondamentale du contrat de location signé en 2017. Selon Nitsba, la succursale a cessé de payer régulièrement le loyer ainsi que les frais de gestion d'un montant d'environ 20 mille shekels par mois, n'a pas respecté les heures d'ouverture requises et a finalement quitté la propriété unilatéralement, tout en causant des dommages économiques.

Chez Landwer, ils ont affirmé en réponse que leur départ découlait de l'état du complexe et de la négligence managériale et infrastructurelle de Nitsba et de la société de gestion. Selon eux, les inondations, les fuites et les problèmes d'entretien ont rendu l'exploitation continue du café impossible et ont fait fuir les clients. Chez Nitsba, ils rejettent les affirmations et précisent que le litige avec Landwer porte principalement sur des dettes présumées de loyer, de frais de gestion et d'autres charges, s'élevant, selon elle, à environ 6 millions de shekels.

Selon l'entreprise, déjà en 2017, avant même l'épidémie de coronavirus, Landwer présentait des difficultés économiques dans son activité dans le complexe. Nitsba a alors accédé à sa demande et lui a accordé une réduction de 25 % sur le loyer pendant 12 mois. Plus tard, Landwer a demandé à prolonger l'avantage d'une année supplémentaire, et Nitsba a également répondu à cela, de sorte que la période de réduction a été prolongée jusqu'en 2020.

Selon Nitsba, avec la fin de la période de réduction, qui était ancrée dans des ajouts aux accords entre les parties, Landwer a cessé de payer les paiements complets qui s'appliquaient à elle, tout en soulevant des réclamations de dommages à son activité à la suite de la crise du coronavirus. L'entreprise souligne que les réclamations concernant la qualité de la gestion et de l'entretien n'ont pas été soulevées en temps réel, mais seulement dans le cadre des procédures judiciaires qui ont été ouvertes par la suite.

Plus tard, d'autres locataires du complexe ont également rejoint le litige. Début 2025, le chef Tzahi Bukshester, qui a exploité le restaurant Black Burger Bar sur place pendant environ 20 ans, avec les propriétaires du pub Temple Bar, qui a fonctionné dans le complexe jusqu'à sa fermeture en 2023, ont intenté un procès pour 3,1 millions de shekels contre Nitsba. Le procès affirmait que la négligence de l'entretien dans le complexe, qui comprenait, apparemment, des dysfonctionnements d'infrastructure, des inondations d'égouts, des fuites et des risques de nuisibles, a conduit à une diminution du nombre de visiteurs et à l'effondrement économique de Temple Bar. Peu après le dépôt du procès, la succursale Black Burger a également été fermée définitivement.

Nitsba, de son côté, a déposé une demande reconventionnelle pour 5,2 millions de shekels, réclamant des dettes de loyer, de frais de gestion et une rupture de contrat. Dans sa réponse actuelle, l'entreprise affirme que le montant total des dettes des pubs irlandais et du restaurant Black atteint environ 16 millions de shekels.

Selon Nitsba, en 2017, à la demande des opérateurs de Black, un ajout a été signé qui a prolongé la période de location du restaurant jusqu'en 2025. En 2018, la période de location des pubs irlandais dans le complexe a également été prolongée jusqu'en 2023. Selon l'entreprise, le renouvellement même des accords pour de longues périodes montre qu'à cette époque, les réclamations qui sont soulevées aujourd'hui dans les procédures judiciaires n'étaient pas soulevées par les locataires.

Chez Nitsba, ils affirment qu'à partir du début de la crise du coronavirus, Black et les pubs irlandais ont cessé de payer les paiements qui s'appliquaient à eux, et ont plus tard soulevé rétrospectivement diverses réclamations concernant la crise et la gestion du complexe. L'entreprise ajoute que "dans ces circonstances, il n'est pas surprenant que dans le cadre des litiges financiers, des réclamations aient également été soulevées contre elle, mais elle les nie et présentera sa position devant les tribunaux compétents."

Shufersal a également rejoint la procédure judiciaire. Le 4 mars 2025, la chaîne a intenté un procès pour environ un demi-million de shekels, parallèlement à une demande d'injonction obligatoire qui obligera Nitsba à réparer les défauts. Selon Shufersal, le complexe souffre depuis 2010 d'une négligence continue des systèmes de drainage et d'étanchéité. Il a également été affirmé qu'une humidité sévère a conduit à l'effondrement d'une partie du plafond de la succursale et même à des blessures physiques pour une cliente.

Nitsba rejette également ces affirmations et affirme que le litige avec Shufersal concerne des dettes d'un montant d'environ 40 millions de shekels pour le loyer et les frais de gestion qui n'ont pas été payés, selon elle. L'entreprise note que Shufersal exploite la succursale dans le complexe en vertu d'un contrat de location signé en 2005 et prolongé de temps à autre, alors que la dernière période de prolongation est censée se terminer en décembre 2026.

Selon Nitsba, Shufersal continue d'exploiter ses entreprises sur place et a même exprimé le désir de continuer à détenir la propriété louée également à l'avenir, et ce parallèlement au fait que, selon l'entreprise, elle ne paie pas la totalité du loyer et des frais de gestion qui s'appliquent à elle. Nitsba affirme également que Shufersal utilise pour son activité des zones qui ne sont pas incluses dans la zone louée, et cause également des dommages à la propriété louée et à la structure en raison de la négligence et des défauts dans l'entretien courant de l'intérieur de la succursale, qui est sous sa responsabilité. Entre autres choses, il a été affirmé que des fuites provenant des installations de Shufersal ont causé des dommages aux zones situées sous la propriété louée.

Chez Nitsba, ils soulignent que les réclamations des locataires concernant la qualité des services de gestion n'ont pas été soulevées en temps réel, mais pour la première fois dans le cadre de procédures judiciaires dont la partie principale, selon elle, est constituée de dettes financières importantes accumulées en raison du non-paiement du loyer, des frais de gestion et d'autres charges. Selon l'entreprise, il s'agit de litiges d'un volume total de dizaines de millions de shekels.

Il a également été rapporté que pendant la crise du coronavirus, Nitsba a agi en coopération avec les locataires du complexe et a conclu avec eux des accords incluant des réductions importantes, des paiements échelonnés, des ajustements commerciaux et d'autres allègements, dans le but de renforcer le commerce et de permettre la poursuite de l'activité commerciale sur place. Nitsba a rapporté qu'elle nie les réclamations soulevées contre elle et que sa position complète sera détaillée dans le cadre des procédures judiciaires menées devant les tribunaux compétents.

De plus, chez la société Nitsba, ils affirment qu'en 2018, un plan complet de renouvellement et de modernisation a été achevé dans le complexe, qui comprenait des travaux de rénovation pour préserver la structure, l'amélioration des espaces publics et l'adaptation du complexe aux lignes de design et de commerce modernes de l'époque pour un montant d'environ 10 millions de shekels. Il a également été rapporté que dans le cadre de cette politique, l'entreprise promeut actuellement des plans pour une modernisation supplémentaire du complexe, et s'attend à effectuer des travaux de rénovation supplémentaires dans un avenir proche et ainsi continuer à fournir aux visiteurs et aux locataires un environnement commercial et de loisirs urbain de haute qualité et à jour.

Le Big sauve-t-il réellement le complexe ?

Parallèlement aux critiques, il y a aussi des propriétaires d'entreprises qui présentent une image plus optimiste et affirment que l'ouverture de Big Fashion Glilot a en fait contribué à l'activité sur place. Par exemple, le franchisé de la glace Golda dans le complexe a déclaré que ces derniers mois, une augmentation de l'activité est ressentie, principalement grâce au "ruissellement des visiteurs" du complexe voisin, et que le mois de juillet a été un mois avec des revenus élevés.

Un autre propriétaire d'entreprise souligne un changement plus large que le monde des loisirs en Israël traverse. Selon lui, depuis le coronavirus, il y a eu un changement dans les habitudes de consommation, lorsque le renforcement des services de streaming comme Netflix a nui aux habitudes de visionnage au cinéma, et l'influence est également ressentie sur les entreprises qui l'entourent. Selon lui, l'État ne fait pas assez pour aider les petites entreprises, et dans une réalité où des complexes géants basés sur des chaînes internationales réussissent à attirer la foule, les complexes de loisirs anciens et nostalgiques luttent pour survivre.

Chez la société Nitsba, ils ont rapporté et ajouté que "Nitsba continue d'agir conformément à sa politique de longue date pour la valorisation de ses actifs, pour un renouvellement constant et pour le développement des complexes commerciaux, de loisirs et d'affaires qu'elle possède. Cette politique est mise en œuvre dans le complexe Cinema City Glilot, ainsi que dans d'autres complexes du groupe, notamment le parc d'affaires Airport City et le complexe Kesem pour le commerce et les affaires à Rosh HaAyin, à partir d'une vision à long terme avancée et innovante. Dans le cadre de la confiance de l'entreprise dans le potentiel de croissance du complexe Cinema City Glilot et de sa vision pour un développement continu, la direction du groupe Airport City – Nitsba va déplacer ses bureaux dans le complexe. Un mouvement qui exprime l'engagement de l'entreprise à poursuivre les investissements, le renouvellement et le développement du complexe, et son évaluation que dans les années à venir, le complexe continuera à se développer, à croître et à être un centre de loisirs, de commerce et d'emploi de premier plan au profit de ses locataires, de ses visiteurs et du grand public."