Dans les coulisses des taux : comment les banques profitent de votre prêt immobilier
Les données de la Banque d'Israël révèlent des écarts dans les taux d'intérêt et les programmes de prêts immobiliers entre les grandes banques. Des experts expliquent pourquoi le taux d'intérêt moyen est trompeur, comment les banques gagnent de l'argent sur chaque programme et ce qui détermine réellement la meilleure affaire pour le client.
Lorsque nous allons contracter un prêt immobilier, l'un des premiers chiffres que nous regardons est le taux d'intérêt proposé par la banque. Mais derrière ce chiffre se cache tout un système de tarification, influencé par nos caractéristiques en tant qu'emprunteurs, mais aussi par la manière dont la banque elle-même évalue l'argent qu'elle nous prête.
Au-delà du fait qu'il existe une différence entre le taux d'intérêt proposé par chaque banque, au sein même de la composition du prêt immobilier, il existe des écarts entre les différents programmes : fixe, variable, prime, indexé et non indexé, et chacun d'eux a un prix et un modèle de profit différent pour la banque, et la combinaison des taux d'intérêt et le poids de chaque programme dans la composition est ce qui détermine finalement le coût du prêt immobilier pour le client. Comment la banque évalue-t-elle le taux d'intérêt dans chacun des programmes ? Comment gagne-t-elle de l'argent sur chaque programme ? Et qu'est-ce qui explique les écarts de taux d'intérêt entre les banques ?
1. Les écarts entre les taux d'intérêt : différences dans les niveaux de risque
Commençons par les chiffres. Selon les données de la Banque d'Israël publiées en août détaillant les taux d'intérêt des prêts immobiliers par banque, Mizrahi-Tefahot a présenté le taux d'intérêt moyen le plus élevé parmi les quatre grandes banques, avec un TRI (taux de rendement interne) de 5,08 %. Il est suivi par Hapoalim avec 4,94 % et Leumi avec 4,91 %, tandis que Discount a présenté le TRI le plus bas, 4,81 %.
Même au niveau des programmes eux-mêmes, il existe des écarts de taux d'intérêt entre les banques, et ceux-ci influencent également dans une certaine mesure la composition moyenne dans chaque banque et le degré d'exposition des emprunteurs à chaque programme. Par exemple, dans le programme « prime », Mizrahi-Tefahot propose le taux d'intérêt moyen le plus élevé parmi les quatre grandes banques, 4,49 %, et la composante « prime » ne constitue que 16 % de sa composition de prêts immobiliers.
Chez Leumi et Hapoalim, en revanche, le taux d'intérêt du programme est plus bas et s'établit respectivement à 4,37 % et 4,42 %, tandis que le « prime » constitue 25 % de la composition dans les deux banques. Chez Discount, le taux d'intérêt s'établit à 4,47 %, et la composante « prime » constitue 24 % de la composition.
Mais le fait même qu'une banque facture un taux d'intérêt plus élevé signifie-t-il nécessairement qu'elle est la plus chère et la moins rentable pour les clients ? Pas nécessairement.
Nofar Yaakov, présidente de l'Association des conseillers en prêts immobiliers, explique dans une conversation avec Globes : « Le taux d'intérêt total projeté (TRI) ne raconte pas toute l'histoire. Chez Mizrahi-Tefahot, par exemple, nous voyons parfois un taux d'intérêt total plus élevé, entre autres en raison d'une plus grande variance dans les niveaux de risque et la complexité des portefeuilles, tant au niveau des clients qu'au niveau des actifs, et de la capacité à fournir des solutions pour un plus large éventail de transactions. »
Le conseiller en prêts immobiliers Meir Wieder se joint aux propos de Yaakov et explique que « Mizrahi-Tefahot est le plus grand et le principal acteur sur le marché du prêt immobilier en Israël. En tant que banque détenant la plus grande part de marché, le flux de clients et de conseillers vers elle est naturellement élevé. Par conséquent, elle n'a pas besoin de « se tuer » sur le prix pour attirer des portefeuilles, contrairement aux petites banques qui tentent d'augmenter leur part de marché par une concurrence agressive sur les prix. »
De plus, explique Wieder, « les grandes banques ont tendance à prendre en charge des transactions plus complexes, avec des ratios de levier plus élevés ou des transactions où la flexibilité opérationnelle est critique. Une tarification du risque plus élevée se reflète dans un taux d'intérêt moyen pondéré plus élevé. »
2. Les banques sont en concurrence sur différents programmes
Yaakov note que la tarification des taux d'intérêt est très périodique et est influencée par le niveau de concurrence entre les banques. « Nous voyons au fil du temps qu'à chaque période, une banque différente peut être plus compétitive. Par conséquent, le taux d'intérêt total projeté (TRI) ne reflète pas nécessairement où un client spécifique obtiendra la meilleure affaire, et la comparaison doit toujours être faite au niveau du client et de la transaction spécifique. »
Le conseiller en prêts immobiliers Yonatan Berliner ajoute : « Chaque banque a une politique de tarification interne différente pour chacun des programmes de prêt immobilier, et par conséquent, le niveau de concurrence n'est pas identique dans tous les programmes. En d'autres termes, une banque peut choisir d'être plus agressive et compétitive dans un certain programme, où pour elle le coût de l'argent ou la tarification interne est plus bas, et être moins compétitive dans un autre programme. »
Selon lui, chacune des banques tente de créer un avantage dans les programmes où elle peut proposer un prix plus attractif. « Parfois, lorsqu'une grande banque baisse le prix dans un certain programme, elle définit en fait le centre de la concurrence sur le marché, et les autres banques sont tenues de s'adapter. Si, par exemple, une certaine banque propose un taux d'intérêt plus attractif dans les programmes indexés sur l'indice, cela peut pousser les concurrents à réagir précisément là ou, alternativement, à essayer d'attirer les clients par un taux d'intérêt plus bas dans les programmes non indexés. »
Berliner ajoute que dans le cas de Mizrahi-Tefahot, par exemple, le « prime » est historiquement tarifé plus haut par rapport aux autres banques. Par conséquent, au lieu de concurrencer sur le programme « prime », la banque peut se concentrer sur d'autres programmes où elle a la capacité de proposer une tarification plus compétitive. « C'est ainsi que la variance est créée entre les banques non seulement dans le taux d'intérêt qu'elles proposent, mais aussi dans la composition des programmes qu'elles encouragent les clients à prendre. »
3. Comment les banques gagnent-elles de l'argent sur les différents programmes ?
Wieder : « Chaque banque a des sources de financement différentes. Une banque qui collecte de nombreux dépôts à vue auprès de clients privés lève des shekels à un coût nul ou très faible, et peut donc proposer des programmes « prime » attractifs. En revanche, une banque qui lève des fonds principalement par l'émission d'obligations sur le marché des capitaux tarifie les programmes fixes différemment. »
Parallèlement, il note que la banque gère son exposition aux risques de taux d'intérêt et d'indice. Si une banque a un excédent d'actifs indexés sur l'indice, elle peut augmenter le prix du programme indexé pour réduire l'exposition, ou inversement, le baisser pour attirer des clients et traduire l'excédent de liquidités en transactions.
En même temps, il ajoute le fait que chaque banque a une stratégie marketing et des produits de « pénétration ». Selon lui, les banques utilisent parfois un certain programme (comme le « prime ») comme un « produit de pénétration » bon marché pour attirer le client à conclure spécifiquement avec elles, tandis que le profit principal est réalisé dans les autres programmes de la composition (comme le fixe non indexé ou le variable).
Enfin, Wieder rappelle les limites de fonds propres fixées par la Banque d'Israël : les exigences de fonds propres que le régulateur impose aux banques varient en fonction du niveau de risque de chaque programme, et influencent directement la tarification, c'est-à-dire le taux d'intérêt que le client paie.
Et comment les banques gagnent-elles de l'argent sur les différents programmes ? Ici, Wieder explique que « le taux d'intérêt « prime » est dérivé du taux d'intérêt de la Banque d'Israël (taux d'intérêt de la Banque d'Israël + 1,5 %), et la banque accorde au client un prêt en « prime » plus/moins une marge (par exemple : « prime » moins 0,6 %). Il note également que la principale source de financement de la banque pour l'octroi de prêts en « prime » est constituée par les dépôts du public et l'argent dormant sur les comptes à vue (dont la plupart portent un taux d'intérêt très bas, voire nul). L'écart entre le taux d'intérêt que la banque paie au public sur les dépôts et le taux d'intérêt qu'elle facture à l'emprunteur dans le programme « prime » est la marge nette d'intérêt de la banque. »
Concernant le programme fixe non indexé (Kalatz), Wieder explique que le taux d'intérêt est tarifé en fonction des rendements des obligations d'État pour la période parallèle + coût de couverture + marge de la banque, le profit provenant du maintien de la marge au-dessus du coût de couverture/obligataire.
Enfin, il explique que dans les programmes indexés sur l'indice, le taux d'intérêt de base est plus bas, mais la banque bénéficie du fait que le principal du prêt augmente avec l'indice des prix à la consommation, ce qui protège la banque de l'inflation et génère un rendement réel constant.
