Après les scandales Simed et Cohen : Eagle Properties lève 500 millions de shekels en Israël

Alors que le marché obligataire israélien est toujours aux prises avec les échos de deux affaires retentissantes de sociétés constituées aux îles Vierges britanniques (BVI) — Simed et Cohen — une autre société immobilière américaine arrive pour lever de la dette à Tel-Aviv.

Eagle Properties se prépare à une première émission de série d'obligations, visant à lever environ 500 millions de shekels. Contrairement à ses prédécesseurs, elle arrive avec un ensemble de mécanismes de protection conçus précisément pour empêcher ce qui s'est passé chez Simed et Cohen. Cela soulève une question inconfortable sur le régulateur en Israël.

Eagle opère dans le cadre de la société immobilière internationale RMC et se concentre sur la détention et l'amélioration à long terme d'actifs de bureaux générateurs de revenus aux États-Unis. Le portefeuille comprend 24 propriétés de bureaux dans des États tels que l'Illinois, l'Ohio, le Tennessee, le Kentucky, la Floride, le Texas et l'Alabama, couvrant environ 9,1 millions de pieds carrés (environ 850 000 m²) et évalués à environ 903 millions de dollars.

Selon la société, environ 65 % du portefeuille sont des actifs de classe A de haute qualité. Le taux d'occupation global est d'environ 78 %, et le NOI pour 2025 s'est élevé à environ 69 millions de dollars.

Pour l'émission, la société a recruté les services de l'ancien ambassadeur d'Israël aux États-Unis, Danny Ayalon, qui possède une société de conseil spécialisée dans l'accompagnement des entreprises internationales sur le marché des capitaux israélien. La souscription est dirigée par Eximus Capital du groupe Israel Discount Bank.

La société prévoit de lever environ 500 millions de shekels dans le cadre de sa première série d'obligations (série A), avec une notation A3.il et une durée d'environ 3,5 ans. Les paiements du principal sont structurés de manière inhabituelle : 1 % pour chacune des années 2027–2029, et un paiement in fine de 97 % en juin 2030.

Le LTV maximum a été fixé à 65 %. L'objectif des fonds, comme pour les précédentes sociétés BVI, est le recyclage : le remboursement de prêts coûteux contractés par le passé. Dans le cadre de l'émission, la société mettra en gage certains actifs au profit des détenteurs d'obligations, notamment Embassy Park dans l'Ohio, la tour de Jacksonville en Floride, ainsi que Highland Landmark et Corridors dans l'Illinois, dont la valeur globale est d'environ 263 millions de dollars.

Mécanismes de protection

Dans le prospectus, la société a détaillé deux mécanismes de protection principaux :

1. Protection de l'enregistrement des garanties : le produit de l'émission ne sera transféré à la société qu'après l'enregistrement complet de toutes les garanties et privilèges requis. Cela vise directement l'affaire Simed, où des inquiétudes ont surgi concernant des doubles privilèges.

2. Mécanisme d'approbation des transactions : une double signature est requise pour les transactions supérieures à 250 000–500 000 dollars, au moins l'un des signataires devant être indépendant de l'actionnaire majoritaire. En outre, les transactions dépassant 5 millions de dollars nécessiteront l'approbation et la signature d'un administrateur résidant en Israël. La société a également annoncé son intention de nommer un conseil d'administration composé majoritairement d'Israéliens.

Si nous nous rappelons à quoi ressemblaient les affaires précédentes, nous comprenons pourquoi c'est critique. Chez Simed, les frères Shabsal ont transféré 34 millions de dollars à des sociétés sous leur contrôle sans contrôle effectif. Chez Cohen, l'actionnaire majoritaire a signé l'achat de propriétés et ne l'a soumis au conseil d'administration pour approbation qu'a posteriori, tout en retirant des fonds pour ses besoins privés.

Lacunes réglementaires

La question se pose : si ces mécanismes sont si fondamentaux, pourquoi arrivent-ils comme une initiative volontaire et non comme une exigence obligatoire de la réglementation israélienne ? Les sociétés BVI viennent lever des fonds en Israël car elles sont souvent trop petites pour le faire sur le marché américain. Il s'agit fréquemment d'entreprises familiales où l'actionnaire majoritaire gère l'entreprise comme une propriété privée plutôt que comme une société publique supervisée.

Le fait que ce soit la société émettrice qui doive offrir les protections indique une lacune réglementaire. Une norme obligatoire uniforme — telle qu'une exigence générale d'un administrateur israélien indépendant ou un mécanisme de libération des fonds contre l'enregistrement des garanties — aurait relevé la barre de protection pour l'ensemble du marché. Dans la situation actuelle, Eagle prend certes la bonne mesure, mais elle le fait volontairement, et ceux qui viendront après elle ne la répéteront pas nécessairement.

Pour les investisseurs, l'émission d'Eagle est une étude de cas. D'une part, l'entreprise dispose d'un portefeuille diversifié et de mécanismes de protection. D'autre part, le résultat net des affaires BVI n'a pas changé : ce sont des sociétés étrangères dont la supervision de la conduite des propriétaires à l'étranger est limitée, et le rendement excédentaire offert est la compensation de ce risque. Les mécanismes d'Eagle réduisent le risque, mais ne l'éliminent pas.