La baisse des taux red insuffle de l'air au marché immobilier israélien

La baisse des taux modifie le paysage immobilier

La récente baisse des taux d'intérêt incite les acheteurs prudents à revenir sur le marché immobilier. Bien qu'il ne s'agisse pas d'une explosion de la demande ou d'une frénésie comparable à celle de 2021, cette évolution séduit de nombreux clients qui hésitaient à s'endetter en raison de coûts trop élevés.

Au cours de l'année écoulée, le taux directeur est passé de 4,5 % à 3,25 % à la suite de cinq réductions successives d'un quart de point. Prenons l'exemple d'un couple souhaitant acquérir un appartement à Kfar Saba pour 2,8 millions de shekels, disposant d'un apport personnel d'un million de shekels et sollicitant un crédit de 1,8 million de shekels sur 25 ans.

« La baisse des taux d'intérêt ne stimule pas seulement la demande pour de grands appartements, elle réduit également de manière mesurable le nombre de défauts de paiement sur les prêts hypothécaires. »

Impact sur les mensualités et calculs de prêts

Pour simplifier l'analyse, nous avons tablé sur une composante au taux prime de 900 000 shekels — soit 50 % du prêt —, la majorité des emprunteurs privilégiant ce taux et fuyant les taux variables. En supposant une offre bancaire au taux prime moins 0,7 %, le taux effectif s'établit à 2,55 %, contre 3,8 % il y a un an. La mensualité s'élève ainsi à 4 060 shekels.

En comparaison, la mensualité équivalente atteignait 4 651 shekels l'année dernière, soit une différence de 591 shekels par mois. Pour les prêts plus importants, l'économie est encore plus prononcée. Économiser près de 600 shekels par mois change la donne pour l'accessibilité financière.

Seuils de revenus et défis d'accessibilité

Le critère déterminant pour l'approbation d'un prêt immobilier demeure le niveau des revenus nets. Pour un emprunt de 1,8 million de shekels réparti sur trois tranches — taux fixe, taux prime et taux variable tous les cinq ans —, la mensualité globale atteint 9 288 shekels.

Pour obtenir un tel financement aujourd'hui, le foyer doit justifier d'un revenu net mensuel d'environ 30 960 shekels, sur la base d'un taux d'effort de 30 %. Même si la banque tolère un ratio de 35 %, le revenu net requis s'établit à 26 537 shekels.

Ces exigences soulignent les limites persistantes du marché :

• Un couple gagnant 15 000 shekels bruts chacun, disposant pourtant d'un million de shekels d'économies, aura du mal à acheter un quatre-pièces standard à Kfar Saba.

• En s'orientant vers des villes périphériques comme Ashdod ou Kiryat Gat, l'apport d'un million de shekels permet d'accéder à des biens nettement plus abordables.

Enfin, la détente monétaire produit un effet collatéral positif : une baisse constante des incidents de paiement sur les hypothèques au cours des trois derniers tranches trimestrielles, une nouvelle rassurante pour la Banque d'Israël.